Ce qu’est le label ISR immobilier
Le label ISR est un label public, créé par le ministère de l’Économie en 2016 pour les fonds de valeurs mobilières et étendu aux fonds immobiliers en 2020. Il est attribué pour trois ans par un organisme certificateur indépendant, avec des contrôles intermédiaires, sur la base d’un référentiel propre à l’immobilier. Une SCPI qui l’obtient peut afficher le logo dans sa documentation ; une SCPI qui ne le demande pas, ou qui ne l’obtient pas, n’en est pas moins autorisée à investir.
Pour l’obtenir, la société de gestion doit noter chaque immeuble sur une grille de critères environnementaux (consommation d’énergie, émissions de carbone, eau, déchets, biodiversité), sociaux (accessibilité, confort, santé des occupants, services, mobilité) et de gouvernance (relations avec les locataires et les gestionnaires, chaîne d’approvisionnement). Elle définit une note minimale, mesure la note du patrimoine et s’engage à l’améliorer dans le temps, avec un plan d’action par immeuble et un reporting annuel aux associés.
Deux approches sont admises. Le « best in class » consiste à n’acheter que des immeubles déjà bien notés. Le « best in progress » consiste à acheter des immeubles moyens et à les améliorer sur une durée définie, en général trois ans. La seconde est la plus courante en SCPI, parce qu’elle correspond au métier de gestionnaire d’immeubles existants : Accès Valeur Pierre (BNP Paribas REIM France) ou Darwin RE01 (Darwin Invest) revendiquent explicitement cette approche.
Combien de SCPI sont labellisées
D’après notre base au 9 septembre 2026, 64 SCPI sur 201 portent le label, dont 58 ouvertes à la souscription. Trente sont investies en France, 21 en Europe, 8 en zone euro et 5 à l’international. Par typologie, la base compte 29 SCPI diversifiées labellisées, 17 SCPI de bureaux, 10 SCPI de santé, 5 de commerces et 3 de logistique. Aucune SCPI fiscale de la base n’est labellisée : le référentiel s’adresse à des patrimoines loués et gérés, pas à des opérations de rénovation temporaires.
Le label est surtout présent chez les grandes SCPI. Parmi les 21 SCPI de plus de 1 Md€ de capitalisation, 14 sont labellisées, dont Pierval Santé (Euryale), Primovie, Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Épargne Pierre, Accimmo Pierre, Iroko Zen, CORUM Eurion, ActivImmo et NCap Régions. Immorente (Sofidy), première SCPI de la base avec 4,39 Md€, et Efimmo 1 ne le sont pas. Pour 103 SCPI, le plus souvent fermées ou anciennes, la base ne dispose pas de l’information.
| SCPI | Société de gestion | Label ISR | Taux de distribution 2025 | Taux d’occupation financier |
|---|---|---|---|---|
| Novaxia NEO | Novaxia Investissement | Première SCPI labellisée, article 9 SFDR | 5,50 % | 91,1 % |
| Accimmo Pierre | BNP Paribas REIM France | Depuis fin 2021, article 8 SFDR | 4,77 % | 87,03 % |
| ActivImmo | Alderan | Depuis décembre 2021 | 5,49 % | 93,3 % |
| Épargne Pierre | Atland Voisin | Depuis 2021 | 5,28 % | 94,14 % |
| Pierval Santé | Euryale | Depuis 2023, article 8 SFDR | 4,06 % | 93,22 % |
| Ficommerce Proximité | Fiducial Gérance | Depuis mai 2024 | 5,10 % | 95,35 % |
| Darwin RE01 | Darwin Invest | Depuis janvier 2025, best in progress | non disponible | 100 % |
Source : notre base au 9 septembre 2026, d’après les bulletins et rapports des sociétés de gestion.
Label ISR et classification SFDR : deux choses différentes
Le label ISR est français et volontaire. La classification SFDR est européenne et obligatoire : tout fonds doit se déclarer « article 6 » (pas d’objectif durable), « article 8 » (promotion de caractéristiques environnementales ou sociales) ou « article 9 » (objectif d’investissement durable). Une SCPI peut cumuler les deux, comme Novaxia NEO, labellisée ISR et classée article 9, ou Osmo Énergie (Mata Capital IM), qui cible l’amélioration de la performance énergétique de ses immeubles. Elle peut aussi n’avoir que l’un des deux : Épargne Foncière (La Française REM) est classée article 9 sans que la base recense de label ISR.
Sur une fiche, la mention SFDR renseigne sur l’intention déclarée ; le label ISR atteste qu’un tiers a vérifié la méthode. Ni l’un ni l’autre ne dit quoi que ce soit du rendement.
Ce qu’il ne garantit pas
Ni le rendement, ni le risque, ni la liquidité. Le label porte sur la démarche, pas sur le résultat financier, et les exemples de la base le montrent sans ambiguïté. Laffitte Pierre (AEW Patrimoine), labellisée, a abaissé son prix de part de 450 € en 2023 à 295 € en 2025, affiche un taux d’occupation financier de 85,27 % et 198 533 parts en attente de retrait, soit 7,1 % du total. LF Grand Paris Patrimoine (La Française REM), labellisée et classée article 9, a vu sa valeur de réalisation reculer de 24,9 % au premier semestre 2026 et a suspendu la variabilité de son capital le 1er juin 2026. Upêka (Axipit REP), labellisée, affiche un taux d’occupation de 66,75 % après la liquidation judiciaire d’un locataire. Fructipierre (AEW Patrimoine), labellisée, se traite 252,29 € sur le marché secondaire pour une valeur de réalisation de 447,38 €.
À l’inverse, des SCPI non labellisées affichent de bons indicateurs : Immorente présente un TRI sur dix ans de 4,42 %, Sofipierre (Sofidy) un taux de distribution 2025 de 6,03 %, Iroko Atlas (Iroko) 9,41 % pour son premier exercice. Le label n’a pas été demandé, ou pas encore : il ne dit rien de la qualité énergétique réelle de leurs immeubles.
Les statistiques de la base vont dans le même sens. Les SCPI labellisées ayant publié un taux de distribution 2025 affichent une médiane de 5,30 %, les SCPI explicitement non labellisées 4,44 %. Mais cette seconde population ne compte que 18 SCPI, souvent plus anciennes et plus exposées aux bureaux : la différence tient à la composition des deux groupes, pas au label.
Pourquoi il compte quand même
Le label est un indice de qualité de gestion, à lire avec d’autres. Les bâtiments mal classés sur le plan énergétique sont soumis à des obligations de réduction de consommation (décret tertiaire pour les bureaux et commerces) et, pour les logements, à des interdictions progressives de location. Ces contraintes pèsent sur la valeur des immeubles, sur les travaux à financer et sur la capacité à relouer. Un patrimoine engagé dans une trajectoire d’amélioration mesurée chaque année est mieux armé qu’un patrimoine dont personne n’a fait l’inventaire énergétique.
Les sociétés de gestion en tirent des stratégies différentes. Genepierre (Amundi Immobilier), dont le label a été renouvelé fin 2025, arbitre ses actifs obsolètes et rénove les surfaces vacantes avant de les relouer. Accès Valeur Pierre restructure ses immeubles parisiens pour accroître loyers et valeurs. Osmo Énergie achète des immeubles pour en améliorer la performance énergétique et affiche un taux d’occupation de 100 % sur 26 immeubles. Dans les trois cas, le label impose de rendre compte des progrès, ce qui donne à l’associé une information qu’il n’aurait pas autrement.
Le label a aussi un coût, supporté par la SCPI : audits de certification, diagnostics, travaux d’amélioration. Ces dépenses réduisent le résultat distribuable à court terme et préparent la valeur à long terme. C’est un arbitrage que le rapport annuel doit expliciter.
Comment le lire sur une fiche
L’étiquette ISR figure sur les fiches et dans l’explorateur, avec la date d’obtention quand elle est publiée, et la page SCPI ISR regroupe les 64 SCPI concernées. Elle se lit avec trois autres indicateurs. Le taux d’occupation financier, qui dit si les immeubles trouvent preneur : un label avec 85 % d’occupation signale un patrimoine en transition, pas un patrimoine performant. L’âge du patrimoine et le programme de travaux, publiés dans le rapport annuel. Et l’écart entre prix de part et valeur de reconstitution, qui mesure si les expertises ont déjà intégré les travaux à venir.
L’indicateur de risque SRI, publié dans le document d’informations clés, ne dépend pas du label : les SCPI labellisées de la base se répartissent entre 2 (PAREF Hexa) et 5 (Genepierre), comme les autres.
Label ISR et fonds de partage : ne pas confondre
Plusieurs SCPI reversent une partie de leurs revenus ou de leurs frais à des œuvres, sous le statut de fonds de partage. Pierval Santé verse chaque année un don à l’Institut du Cerveau ; CRISTAL Life (Inter Gestion REIM) reverse une partie de son résultat à l’Institut Curie ; Foncière des Praticiens (Magellim REIM) reverse une fraction de ses frais de gestion à des associations du secteur de la santé ; Iroko Zen consacre 1 % de sa capitalisation au fonds solidaire Iroko Impact ; Remake Live affecte 5 à 10 % de sa collecte au logement social ou à des équipements d’intérêt collectif.
Ces engagements relèvent d’un choix de la société de gestion, indépendant du label. Une SCPI peut être fonds de partage sans label, labellisée sans partage, ou les deux. Le label mesure la gestion des immeubles ; le partage mesure l’affectation d’une partie du résultat. Les deux se lisent sur la fiche, séparément.
Ce que le label change pour votre décision
Le label ISR n’est pas un critère de sélection en soi, mais un filtre parmi d’autres, utile à qui veut s’assurer que le patrimoine est suivi sur le plan énergétique ou qui souhaite donner une orientation à son épargne. Il ne remplace ni la lecture du taux de distribution, ni celle des risques propres à chaque véhicule, ni la cohérence avec votre horizon et votre fiscalité. Le simulateur d’investissement comptant chiffre le revenu net des SCPI labellisées ou non selon votre situation. Un conseiller peut ensuite examiner gratuitement quelle place ces critères extra-financiers peuvent prendre dans votre allocation ; le test d’éligibilité permet de lancer cette étude.
Questions fréquentes
Une SCPI peut-elle perdre le label ISR ?
Oui. Le label est attribué pour trois ans, avec des audits intermédiaires. S’il n’est pas renouvelé ou si les engagements ne sont pas tenus, il est retiré. Genepierre l’a renouvelé fin 2025 et Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) l’a obtenu en 2023 puis renouvelé en 2026, ce qui montre que le cycle fonctionne. La fiche indique la date connue d’obtention.
Le label ISR immobilier est-il le même que pour les fonds en actions ?
C’est le même label public, avec un référentiel spécifique à l’immobilier depuis 2020. Les critères portent sur les immeubles eux-mêmes (énergie, carbone, eau, accessibilité, relations avec les locataires) plutôt que sur des entreprises cotées, et l’approche « best in progress », rare en actions, y est la plus courante.
Le label garantit-il un meilleur rendement ?
Non. Dans notre base, les SCPI labellisées ayant publié un taux 2025 affichent une médiane de 5,30 % contre 4,44 % pour les SCPI explicitement non labellisées, mais cet écart tient à la composition des groupes. Laffitte Pierre, labellisée, a divisé son prix de part de 450 € à 295 € ; Sofipierre, non labellisée, a distribué 6,03 %. Le label mesure une démarche, pas un résultat.
Le label coûte-t-il quelque chose aux associés ?
L’audit de certification, les diagnostics et les travaux d’amélioration ont un coût, supporté par la SCPI et donc, indirectement, par les associés, sous forme de résultat distribuable un peu plus faible à court terme. En contrepartie, ces dépenses préparent le patrimoine aux obligations réglementaires et à la demande des locataires pour des immeubles performants.
Où trouver la liste des SCPI labellisées ?
La page SCPI ISR regroupe les 64 SCPI labellisées de notre base au 9 septembre 2026, avec leur taux de distribution, leur prix de part et leur taux d’occupation. Chaque fiche précise la date d’obtention quand elle est publiée et la classification SFDR de la SCPI.