La commission de souscription
Entre 0 et 12 % du prix de part, toutes taxes incluses. Elle rémunère la collecte (distribution par les intermédiaires) et couvre les frais d’acquisition des immeubles. Elle est incluse dans le prix de souscription : ce que vous payez ne travaille donc pas en totalité.
Vous ne la ressentez qu’à la sortie : la valeur de retrait est égale au prix de souscription moins cette commission. Souscrire à 208 € avec 10 % de commission et sortir le lendemain rapporte 187,20 €. C’est pourquoi les sociétés de gestion recommandent huit à dix ans de détention : le temps que les dividendes cumulés dépassent la commission.
La commission de gestion
Entre 8 et 18 % hors taxes des loyers encaissés, prélevée par la société de gestion pour gérer les immeubles, les locataires, la comptabilité, les assemblées. Vous ne la voyez pas : le dividende distribué en est déjà net, et le taux de distribution aussi.
Elle n’est pas neutre pour autant : à loyers égaux, 18 % de commission contre 10 % réduisent le dividende d’environ un dixième.
Les autres frais
- Commission de cession sur le marché secondaire (capital fixe) ou lors d’une cession de gré à gré.
- Commission d’acquisition ou d’arbitrage prélevée sur les achats et ventes d’immeubles, souvent 1 à 3 % hors taxes.
- Commission de suivi de travaux.
- Les coûts récurrents indiqués dans le document d’informations clés agrègent une partie de ces frais en pourcentage annuel.
Sans frais de souscription : la contrepartie
Une dizaine de SCPI, lancées depuis 2020, ne prélèvent aucune commission de souscription. La totalité du versement travaille dès le premier jour et la sortie ne coûte rien après quelques années. En contrepartie, la commission de gestion est plus élevée (12 à 18 % contre 8 à 12 %) et une pénalité de sortie anticipée, souvent 5 à 6 %, s’applique en cas de retrait pendant les trois à cinq premières années. À long terme, les deux modèles se rapprochent ; à court terme, le modèle sans frais est moins pénalisant.
Comment nous les affichons
Chaque fiche indique la commission de souscription et la commission de gestion en vigueur, avec la date d’effet et le document de référence. Le simulateur applique la commission de souscription à la valeur de sortie.
Questions fréquentes
Les frais de souscription sont-ils négociables ?
Non pour la SCPI elle-même. Certains intermédiaires rétrocèdent une partie de leur commission sous forme de remise ; cela ne change pas la valeur de retrait.
Les frais sont-ils déductibles des impôts ?
Non. Ils réduisent la performance mais ne constituent pas une charge déductible des revenus fonciers, sauf cas particuliers en démembrement.
Pourquoi les frais sont-ils plus élevés que ceux d’un fonds en actions ?
Parce qu’ils incluent des droits de mutation et des frais d’acquisition immobiliers qu’un fonds coté ne supporte pas. C’est le prix de la détention d’immeubles réels.