Les SCPI sans frais de souscription

Ce que recouvre le critère

La commission de souscription rémunère la collecte et couvre les frais d’acquisition des immeubles ; elle est prélevée sur le prix de part à l’achat. Dans notre base au 9 septembre 2026, sa médiane atteint 10,8 % et elle peut dépasser 14 %. Une SCPI « sans frais de souscription » la supprime, mais prélève une commission de gestion plus élevée sur les loyers et, souvent, une commission de retrait pendant les premières années. Notre base compte 9 SCPI ouvertes de ce type.

Comment lire le tableau

Deux colonnes se lisent ensemble : la commission de souscription, ici à 0 %, et la commission de gestion, prélevée chaque année sur les loyers. Dans notre base, les SCPI sans frais d’entrée affichent des commissions de gestion de 12 à 15 %, contre 10 % pour la majorité des SCPI classiques.

Les pièges

L’absence de frais d’entrée ne rend pas la SCPI liquide : le retrait dépend toujours des souscriptions nouvelles. La commission de retrait, fréquente pendant cinq ans, joue le rôle des frais d’entrée à l’envers.

Trois exemples tirés de la base

Iroko Zen (Iroko), créée en 2020, ne facture aucune commission de souscription et prélève 12 % de commission de gestion ; elle distribue 7,14 % en 2025 pour une part à 204 €, avec 1 605 M€ de capitalisation. Remake Live (Remake Asset Management) applique 0 % à l’entrée et 15 % en gestion, pour un taux de 7,05 % et une part à 204 €. Novaxia NEO (Novaxia Investissement) suit le même schéma avec un taux de 5,5 %, une part à 187 € et aucun délai de jouissance.

Coût total et fiscalité

Pour 10 000 € placés, une commission de souscription de 10 % représente 1 000 € payés une fois ; une commission de gestion supérieure de 5 points, sur 500 € de loyers annuels, représente 25 € par an, soit quarante ans avant d’atteindre le même montant. Fiscalement, rien ne change : revenus fonciers au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La page Comprendre les frais des SCPI détaille chaque commission ; un conseiller peut chiffrer gratuitement le coût total sur votre horizon.

Questions fréquentes

Une SCPI sans frais est-elle moins chère au total ?

Cela dépend de la durée de détention. Sur cinq ans, l’économie de la commission d’entrée pèse lourd ; sur vingt ans, la commission de gestion majorée compense une partie de l’écart.

Existe-t-il des frais cachés ?

Pas au sens strict, mais des commissions moins visibles : retrait anticipé, arbitrages d’immeubles, suivi de travaux. Toutes figurent dans la note d’information et le document d’informations clés.

Le taux de distribution est-il calculé après la commission de gestion ?

Oui. Le dividende versé est net des frais de gestion. Le taux est donc comparable entre une SCPI sans frais d’entrée et une SCPI classique, qui a en plus prélevé sa commission de souscription sur le capital.