La formule
Taux de distribution = dividende brut versé au titre de l’année N ÷ prix de part au 1er janvier de l’année N.
Le dividende brut est celui perçu par une part ayant pleine jouissance sur toute l’année, avant prélèvements fiscaux français et étrangers payés par la SCPI pour le compte de l’associé, et y compris les éventuels acomptes exceptionnels ou distributions de plus-values. Cette définition est celle de l’ASPIM depuis 2022 ; elle a remplacé l’ancien « taux de distribution sur valeur de marché » (TDVM).
Ce qu’il ne dit pas
- La fiscalité : il est brut. Selon votre tranche et la part de revenus étrangers, le net peut être inférieur d’un tiers ou plus.
- L’évolution du prix de part : une SCPI peut afficher 5 % de distribution et avoir baissé son prix de 10 % la même année. La performance globale annuelle, publiée à côté, additionne les deux.
- La régularité : un taux élevé une année peut provenir d’une plus-value de cession exceptionnelle. L’historique sur dix ans, affiché sur chaque fiche, le montre.
- L’avenir : les sociétés de gestion publient parfois un objectif, jamais une garantie.
Pourquoi les jeunes SCPI affichent souvent des taux élevés
Un patrimoine acheté récemment, quand les valeurs immobilières étaient basses, produit des loyers élevés par rapport à son prix. Pas de vacance héritée, pas de travaux différés, un endettement qui amplifie. Ces taux peuvent se maintenir ou refluer à mesure que le patrimoine vieillit : l’historique répond, pas le taux d’une année.
Comment nous l’affichons
La fiche indique le taux du dernier exercice publié, la moyenne sur cinq ans et l’histogramme sur dix ans, chaque valeur étant reliée au rapport annuel dont elle provient. Les SCPI de moins d’un exercice complet affichent « n.d. ».
Questions fréquentes
Un taux de distribution de 6 % signifie-t-il 6 % de rendement ?
Non. C’est 6 % brut avant impôt, sans tenir compte des frais de souscription ni de l’évolution du prix de part. Le TRI intègre tout cela.
Le taux tient-il compte du délai de jouissance ?
Non. Il est calculé pour une part en pleine jouissance toute l’année. La première année, vous touchez moins.
Où trouver le taux officiel ?
Dans le bulletin du quatrième trimestre et le rapport annuel de la société de gestion. Nos fiches y renvoient.