La formule officielle
Taux de distribution = dividende brut versé au titre de l’année N ÷ prix de part au 1er janvier de l’année N.
Le dividende brut est celui perçu par une part ayant pleine jouissance sur toute l’année. Il s’entend avant les prélèvements fiscaux français et étrangers payés par la SCPI pour le compte de l’associé, et il inclut les éventuels acomptes exceptionnels et distributions de plus-values. Le prix retenu au dénominateur est le prix de souscription pour une SCPI à capital variable, le prix d’exécution moyen de l’année précédente pour une SCPI à capital fixe.
Cette définition est celle de l’ASPIM depuis 2022. Elle a remplacé le « taux de distribution sur valeur de marché » (TDVM), qui rapportait le dividende au prix moyen de l’année. Le changement paraît technique ; il a une conséquence pratique : deux SCPI qui présentent le même chiffre le calculent désormais de la même façon, ce qui n’était pas garanti auparavant.
Un exemple simple : CORUM Origin (CORUM Asset Management) affiche un prix de part de 1 135 € et annonce pour 2026 un dividende prévisionnel de 68,10 € brut par part. Si ce dividende est versé, le taux de distribution 2026 sera de 68,10 ÷ 1 135, soit 6,00 %. C’est l’objectif que la société de gestion communique, en précisant qu’il n’est pas garanti.
Ce que le taux inclut, et qui n’est pas toujours du loyer
Le numérateur n’est pas composé uniquement de loyers. Trois éléments peuvent le gonfler une année donnée, et les bulletins trimestriels les mentionnent.
Les plus-values de cession. Quand la SCPI vend un immeuble avec un gain, elle peut en distribuer une partie. Le dividende 2025 d’Immorente (Sofidy), 16,34 € par part, comprenait 1,32 € de plus-values et 0,98 € de prime d’émission. Sans ces deux composantes, le dividende issu des loyers aurait été de 14,04 €.
Le report à nouveau. Il s’agit des réserves constituées les années précédentes. Une SCPI peut y puiser pour lisser sa distribution. Le taux 2025 de 9,04 % de Sofidynamic (Sofidy) intégrait un prélèvement sur le report à nouveau représentant 15,1 % de la distribution. Mistral Sélection (Swiss Life AM France) affichait 8,07 %, dont 17,29 % de revenus non récurrents.
La fiscalité étrangère. Le taux est calculé avant l’impôt payé à l’étranger par la SCPI. Pour PAREF Prima (Paref Gestion), investie à 92,5 % en Allemagne, cette fiscalité représentait 0,36 point sur un taux 2025 de 5,00 %. Pour Sofidynamic, elle a atteint 10,0 % de la distribution. L’associé ne perçoit donc pas la totalité du chiffre affiché, même avant sa propre imposition. Le lexique définit le report à nouveau.
Ce que le taux ne dit pas
La fiscalité. Le taux est brut. Selon votre tranche et la part de revenus de source étrangère, le revenu net peut être inférieur d’un tiers ou plus. La page fiscalité des SCPI détaille le calcul.
L’évolution du prix de part. Une SCPI peut distribuer et perdre de la valeur la même année. Épargne Foncière (La Française REM) a servi 4,86 % en 2025 tout en abaissant son prix de souscription de 19,76 %. Edissimmo (Amundi Immobilier) affichait 3,63 % pour 2025 et a ramené son prix de 172 € à 150 € au 28 août 2026. La performance globale annuelle, publiée à côté du taux, additionne distribution et variation du prix.
Le délai de jouissance. Le taux suppose une part en jouissance toute l’année. L’année de la souscription, vous percevez moins : rien pendant trois à six mois selon les SCPI, comme l’explique la page délai de jouissance.
Les frais de souscription. Ils ne sont pas dans le taux. Ils se retrouvent dans la valeur de retrait, inférieure au prix de souscription, et pèsent sur le résultat final à la revente.
L’avenir. Les sociétés de gestion publient parfois un objectif, jamais une garantie. CORUM XL vise 5 % pour 2026, Pierval Santé (Euryale) indique viser à moyen terme un rendement de l’ordre de 4,5 % ; dans les deux cas, la mention « non garanti » accompagne l’objectif.
Pourquoi les jeunes SCPI affichent des taux élevés
Sur les 87 SCPI de notre base ayant publié un taux 2025, les quinze premières ont presque toutes été créées depuis 2022. Wemo One (Wemo REIM) affiche 15,27 %, Reason (MNK Partners) 12,90 %, Iroko Atlas (Iroko) 9,41 %, MomenTime (Arkéa REIM) 9,25 %.
Plusieurs mécanismes expliquent ces niveaux. Un patrimoine acheté en 2023 ou 2024, après la baisse des valeurs immobilières, produit des loyers élevés rapportés à son prix d’achat. Pas de vacance héritée, pas de travaux différés, peu ou pas de dette. Surtout, en phase de lancement, le nombre de parts en jouissance est faible par rapport aux loyers encaissés : la société de gestion de Wemo One présente elle-même son taux 2025 comme calculé sur un nombre réduit de parts en jouissance et non représentatif de la performance future.
Ces taux peuvent se maintenir ou refluer à mesure que le patrimoine vieillit et que la collecte se dilue dans des acquisitions réalisées à des prix plus élevés. L’historique répond, pas le taux d’une seule année.
Lire le taux dans la durée
Un taux isolé se compare mal ; une série de trois ans commence à parler. Le tableau suivant reprend les taux de distribution publiés par quelques SCPI de notre base :
| SCPI | Société de gestion | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Épargne Pierre | Atland Voisin | 5,28 % | 5,28 % | 5,28 % |
| CRISTAL Rente | Inter Gestion REIM | 5,00 % | 5,06 % | 5,00 % |
| CORUM Origin | CORUM Asset Management | 6,06 % | 6,05 % | 6,50 % |
| NCap Régions | Norma Capital | 5,71 % | 6,01 % | 5,72 % |
| Iroko Zen | Iroko | 7,12 % | 7,32 % | 7,14 % |
| Remake Live | Remake Asset Management | 7,79 % | 7,50 % | 7,05 % |
| Épargne Foncière | La Française REM | 4,43 % | 4,52 % | 4,86 % |
Trois profils apparaissent. Une distribution stable au centime près (Épargne Pierre) traduit une politique de lissage par les réserves. Une tendance descendante (Remake Live) sur une SCPI jeune dont la capitalisation a grossi vite illustre la dilution évoquée plus haut. Une hausse (Épargne Foncière) ne signifie pas que la SCPI va mieux : le taux a monté parce que le dénominateur, le prix de part, a baissé. Les fiches affichent jusqu’à dix exercices lorsqu’ils sont disponibles.
Pour une lecture complète, le TRI combine dividendes, frais et variation du prix sur une période longue. Le classement par TRI 10 ans le fait pour les SCPI disposant de dix exercices : Sélectipierre 2 – Paris (Fiducial Gérance) y affiche 8,89 % par an avec un taux de distribution 2025 de 4,14 % seulement, preuve que les deux indicateurs ne racontent pas la même histoire.
Où se situe le marché
D’après notre base au 9 septembre 2026, la médiane des taux 2025 est de 5,31 %, la moyenne de 5,81 %, les extrêmes de 0,50 % (LF Les Grands Palais, La Française REM) et 15,27 % (Wemo One). L’ASPIM publie un taux moyen de marché de 4,72 % pour 2025. L’écart avec notre moyenne tient au périmètre : la moyenne ASPIM couvre l’ensemble du marché, y compris des SCPI anciennes et de grande taille dont les taux sont plus faibles, tandis que notre échantillon n’inclut que les SCPI ayant publié un taux 2025 complet.
Les grandes capitalisations se situent d’ailleurs autour de la moyenne ASPIM : Immorente 5,00 %, Épargne Foncière 4,86 %, Pierval Santé 4,06 %, Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM France) 4,77 %. CORUM Origin, à 6,50 %, fait exception parmi les SCPI de plus de 3 milliards d’euros.
Du taux brut au revenu net : un ordre de grandeur
Hypothèse : 10 000 € investis dans une SCPI investie uniquement en France, avec un taux de distribution de 5,31 %, la médiane de notre base. Le revenu brut annuel est de 531 €. Pour un associé dans la tranche marginale à 30 %, l’impôt sur le revenu prélève 159,30 € et les prélèvements sociaux de 17,2 % en prélèvent 91,33 €. Il reste 280,37 €, soit 2,80 % du capital investi. Dans la tranche à 11 %, le net serait de 381,26 €, soit 3,81 %.
Cette hypothèse ignore le délai de jouissance de la première année, les frais de souscription et l’évolution du prix de part. Elle ignore aussi la part de revenus de source étrangère, qui échappe aux prélèvements sociaux et modifie sensiblement le résultat pour les SCPI européennes. Le simulateur intègre chacun de ces paramètres.
Comment nous l’affichons
Chaque fiche indique le taux du dernier exercice publié, la moyenne sur cinq ans lorsqu’elle est calculable et l’historique sur dix ans, chaque valeur étant reliée au bulletin ou au rapport annuel dont elle provient. Les SCPI de moins d’un exercice complet affichent « n.d. » : c’est le cas d’Epsicap Explore (Epsicap REIM) ou d’Esprit Horizon (Spirit REIM Services), créées en 2025. Lorsque la société de gestion signale une composante exceptionnelle, elle figure dans les points d’attention de la fiche.
Le classement par taux de distribution trie les SCPI ouvertes sur le dernier taux publié. Il se lit avec les réserves exposées ci-dessus : un rang élevé peut refléter un patrimoine jeune, une distribution exceptionnelle ou une baisse du prix de part.
Avant de comparer
Le taux de distribution est un point de départ, pas une conclusion. Il prend son sens croisé avec l’historique, la variation du prix de part, le taux d’occupation, la localisation des immeubles et vos propres paramètres fiscaux. Le simulateur d’investissement au comptant traduit un taux brut en revenu net pour votre tranche d’imposition et votre horizon. Un conseiller peut ensuite examiner gratuitement votre situation et vous aider à lire ces chiffres à la lumière de vos objectifs.
Questions fréquentes
Un taux de distribution de 6 % signifie-t-il 6 % de rendement ?
Non. Il s’agit de 6 % bruts, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, sans tenir compte des frais de souscription, du délai de jouissance ni de l’évolution du prix de part. Pour un associé dans la tranche à 30 %, un taux de 6 % sur des revenus de source française correspond à environ 3,17 % nets. Le TRI intègre l’ensemble de ces éléments.
Le taux tient-il compte du délai de jouissance ?
Non. Il est calculé pour une part en pleine jouissance pendant toute l’année. L’année de la souscription, vous percevez le dividende au prorata des mois de jouissance, après un délai qui va du premier jour du mois suivant à six mois selon les SCPI.
Pourquoi le taux de deux SCPI comparables est-il si différent ?
L’ancienneté du patrimoine, le niveau d’endettement, la part de revenus exceptionnels, la localisation des immeubles et le niveau du prix de part par rapport aux valeurs d’expertise expliquent la plupart des écarts. Les jeunes SCPI investies hors de France dominent le haut du classement 2025 ; les SCPI anciennes de bureaux en occupent le bas.
Le taux de distribution est-il garanti pour l’année suivante ?
Jamais. Les sociétés de gestion publient un objectif ou une fourchette, comme Sofidy pour Immorente (entre 15,00 € et 16,40 € par part en 2026), en précisant qu’ils ne constituent pas un engagement. Une vacance locative, une défaillance de locataire ou une cession peuvent modifier la distribution en cours d’année.
Où trouver le taux officiel ?
Dans le bulletin du quatrième trimestre et dans le rapport annuel de la société de gestion, qui appliquent la méthode ASPIM. Nos fiches y renvoient et indiquent la date du document source. Un taux communiqué par un intermédiaire sans référence au rapport annuel doit être vérifié.