Les revenus de source française
Les loyers distribués sont des revenus fonciers, ajoutés à vos autres revenus et imposés au barème progressif (tranches de 0, 11, 30, 41 et 45 % en 2026), plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Un associé dans la tranche à 30 % conserve donc environ 53 % de son revenu brut.
Deux régimes : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) si vos revenus fonciers totaux ne dépassent pas 15 000 € et que vous détenez par ailleurs un bien loué nu ; sinon le réel, où vous déduisez les charges (intérêts d’emprunt notamment). La société de gestion fournit chaque année un imprimé fiscal unique avec les montants à déclarer.
Les revenus financiers (trésorerie placée par la SCPI) sont marginaux et soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
Les revenus de source étrangère
Les immeubles situés hors de France sont imposés dans leur pays selon la convention fiscale applicable ; la SCPI paie cet impôt local. En France, ces revenus sont déclarés (formulaire 2047) et neutralisés selon l’une des deux méthodes prévues par les conventions :
- crédit d’impôt égal à l’impôt français (Allemagne, Espagne, Italie, Pays-Bas, Irlande, Portugal, Royaume-Uni…) : l’impôt français est calculé puis annulé par un crédit du même montant ; le revenu reste pris en compte pour déterminer votre taux ;
- taux effectif (Belgique notamment) : le revenu est exonéré mais relève le taux d’imposition de vos autres revenus.
Dans les deux cas, pas de prélèvements sociaux. C’est ce qui rend le revenu net d’une SCPI européenne supérieur, à taux de distribution égal : nos simulateurs appliquent une approximation de ce mécanisme via la part de revenus étrangers.
Les plus-values
La cession de parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Les plus-values réalisées par la SCPI sur ses immeubles sont imposées au niveau de chaque associé, la SCPI acquittant l’impôt pour son compte.
L’IFI
Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière pour la fraction de leur valeur représentative d’immeubles, communiquée chaque année par la société de gestion.
Assurance-vie et démembrement
En assurance-vie, les revenus ne sont pas imposés annuellement ; c’est la fiscalité du contrat qui s’applique aux retraits. En démembrement, le nu-propriétaire n’a ni revenu ni impôt pendant la durée, et les parts sont hors IFI.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer moi-même les revenus étrangers ?
Oui, à partir de l’état fourni par la société de gestion, sur le formulaire 2047 puis 2042. Le crédit d’impôt est calculé par l’administration.
Le prélèvement à la source s’applique-t-il ?
Les revenus fonciers donnent lieu à des acomptes prélevés mensuellement ou trimestriellement, calculés sur la dernière déclaration.
Les frais de souscription sont-ils déductibles ?
Non. Seuls les intérêts d’emprunt et certaines charges le sont, au régime réel.