1. Revenus fonciers : barème, prélèvements sociaux, micro-foncier ou réel
Les dividendes de source française sont des revenus fonciers. Ils s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème progressif (0, 11, 30, 41, 45 %) puis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, dont 6,8 % de CSG déductible l’année suivante.
Micro-foncier : si l’ensemble de vos revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 € par an et que vous détenez au moins un bien loué nu en direct, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique. Attention : détenir uniquement des parts de SCPI n’ouvre pas droit au micro-foncier.
Réel : vous déclarez les revenus bruts et déduisez les charges, principalement les intérêts d’emprunt si vous avez financé les parts à crédit. La société de gestion vous adresse chaque printemps un imprimé fiscal unique avec les montants à reporter, ligne par ligne, sur la déclaration 2044.
Les revenus financiers de la SCPI (placement de trésorerie) sont marginaux et relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
2. Revenus de source étrangère : crédit d’impôt ou taux effectif
Un immeuble situé hors de France est imposé dans son pays, selon la convention fiscale conclue avec la France. La SCPI paie cet impôt local, à un taux souvent modéré, et vous verse un dividende net de cet impôt. En France, vous déclarez ces revenus sur le formulaire 2047, et la double imposition est évitée par l’une des deux méthodes suivantes.
Crédit d’impôt égal à l’impôt français : le revenu étranger est intégré au calcul de votre impôt, puis un crédit du même montant vient l’annuler. Le revenu reste pris en compte pour déterminer votre tranche marginale, mais il ne supporte ni impôt sur le revenu net ni prélèvements sociaux. C’est la méthode de la plupart des conventions récentes.
Taux effectif : le revenu étranger est exonéré en France, mais relève le taux moyen appliqué à vos autres revenus. Effet proche, mécanisme différent.
Dans les deux cas, aucun prélèvement social : c’est l’avantage principal des SCPI européennes pour un résident français.
3. Pays par pays
| Pays | Impôt local sur les revenus immobiliers de la SCPI (ordre de grandeur) | Méthode en France | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Allemagne | environ 15,8 % (impôt des sociétés et surtaxe) | crédit d’impôt égal à l’impôt français | non |
| Espagne | 19 % | crédit d’impôt égal à l’impôt français | non |
| Pays-Bas | environ 19 à 25,8 % selon la structure | crédit d’impôt égal à l’impôt français | non |
| Italie | 24 % environ (IRES) | crédit d’impôt égal à l’impôt français | non |
| Irlande | 20 à 25 % | crédit d’impôt égal à l’impôt français | non |
| Belgique | 25 % | taux effectif | non |
| Portugal | 25 % (structures locales à confirmer) | crédit d’impôt égal à l’impôt français | non |
| Royaume-Uni | 20 % (non-resident landlord) | crédit d’impôt égal à l’impôt français | non |
| Pologne | 19 % | crédit d’impôt égal à l’impôt français | non |
Ces taux sont ceux communiqués par les sociétés de gestion dans leurs notices fiscales ; ils varient selon la structure de détention retenue par chaque SCPI (détention directe, société locale). Le taux effectif supporté est souvent inférieur au taux nominal grâce aux amortissements admis localement. La notice fiscale annuelle de chaque SCPI fait foi.
4. La déclaration, en pratique
- Imprimé fiscal unique reçu de la société de gestion (avril-mai).
- Formulaire 2044 (revenus fonciers) pour les revenus de source française au réel, ou ligne micro-foncier de la 2042.
- Formulaire 2047 (revenus encaissés à l’étranger) : montants par pays, avec les cases correspondant à la méthode de la convention.
- Report sur la 2042 : revenus fonciers, revenus étrangers ouvrant droit à crédit d’impôt, revenus exonérés retenus pour le taux effectif.
- Acomptes de prélèvement à la source recalculés par l’administration l’année suivante.
Les sociétés de gestion publient chaque année une notice de remplissage case par case ; les fiches renvoient vers leurs documents.
5. Plus-values
Cession de parts : régime des plus-values immobilières des particuliers, 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). La société de gestion ou le notaire calcule et prélève.
Cessions d’immeubles par la SCPI : la plus-value est imposée entre les mains de chaque associé, la SCPI acquittant l’impôt pour son compte, selon le même régime ; pour les immeubles étrangers, selon la convention.
6. IFI
Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière pour la fraction de leur valeur représentative d’immeubles, communiquée chaque année par la société de gestion (souvent 85 à 95 %). Les dettes contractées pour acquérir les parts sont déductibles, sous conditions.
7. Assurance-vie et démembrement
En assurance-vie, aucun revenu foncier n’est déclaré ; la fiscalité du contrat s’applique aux rachats. En démembrement, le nu-propriétaire n’a ni revenu ni IFI ; l’usufruitier déclare les revenus et la valeur en pleine propriété à l’IFI.
Questions fréquentes
Les revenus étrangers augmentent-ils mon impôt sur mes autres revenus ?
Légèrement : ils sont pris en compte pour déterminer votre taux (taux effectif ou crédit d’impôt), ce qui peut faire passer une fraction de vos autres revenus dans la tranche supérieure.
Dois-je payer des impôts dans chaque pays ?
Non. La SCPI acquitte l’impôt local ; vous n’avez aucune démarche à l’étranger.
Que se passe-t-il si une convention change ?
Le mécanisme d’élimination de la double imposition peut évoluer ; la société de gestion adapte sa notice. Les révisions de conventions sont rares et annoncées à l’avance.