Définition
Nous appelons européenne une SCPI dont au moins la moitié du patrimoine est située hors de France, d’après la dernière répartition géographique publiée. Certaines n’ont aucun actif en France ; d’autres mêlent France et zone euro. La fiche de chaque SCPI affiche la répartition par pays.
Pourquoi elles se sont développées
Trois raisons. Les marchés européens offraient, au moment où ces SCPI ont été lancées, des rendements locatifs supérieurs à Paris. La diversification géographique réduit la dépendance à un seul cycle immobilier. Et la fiscalité des revenus de source étrangère est favorable à l’épargnant français.
La fiscalité, en deux mots
Les conventions fiscales entre la France et la plupart des pays européens attribuent l’imposition des revenus immobiliers au pays où se situe l’immeuble. La SCPI y paie l’impôt local, généralement à un taux modéré. En France, ces revenus sont pris en compte pour le calcul du taux d’imposition mais ouvrent droit à un crédit d’impôt (mécanisme du crédit d’impôt égal à l’impôt français, ou du taux effectif selon le pays). Surtout, ils ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Résultat : à taux de distribution égal, le revenu net d’une SCPI européenne est en général supérieur. Le simulateur permet de renseigner la part de revenus étrangers pour le mesurer. La page fiscalité détaille le mécanisme.
Les risques propres
- Le change pour les actifs hors zone euro (Royaume-Uni, Pologne, Canada) : les loyers et la valeur des immeubles fluctuent avec la devise.
- La connaissance des marchés locaux : baux, fiscalité locale, pratiques de marché diffèrent d’un pays à l’autre.
- La jeunesse de beaucoup de ces SCPI : un historique de trois ou quatre ans ne permet pas de calculer un TRI sur dix ans.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer les revenus étrangers ?
Oui, la société de gestion fournit chaque année un état des revenus par pays à reporter sur la déclaration (formulaire 2047). Le crédit d’impôt est calculé automatiquement.
Une SCPI européenne est-elle plus risquée ?
Elle porte des risques différents (change, marchés locaux, jeunesse) plutôt que supérieurs. Son indicateur de risque SRI, publié dans le document d’informations clés, se lit sur la fiche.
Pourquoi tant de SCPI européennes sont sans frais de souscription ?
Parce qu’elles ont été lancées récemment par des sociétés de gestion qui ont choisi ce modèle, avec une commission de gestion plus élevée en contrepartie. Ce n’est pas lié à leur zone d’investissement.