Trois valeurs à distinguer
La valeur de réalisation est la valeur vénale des immeubles, estimée chaque année par un expert indépendant, plus la trésorerie et les autres actifs, moins les dettes. C’est ce que rapporterait la vente de tout le patrimoine.
La valeur de reconstitution ajoute à la valeur de réalisation les frais et droits qu’il faudrait payer pour racheter les mêmes immeubles (droits de mutation, frais d’acquisition) et la commission de souscription. C’est ce que coûterait de reconstituer la SCPI.
Le prix de souscription est fixé par la société de gestion. La réglementation impose qu’il reste entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution.
Décote et surcote
Quand le prix de part est inférieur à la valeur de reconstitution, la SCPI est décotée : vous achetez le patrimoine moins cher que sa valeur d’expertise. Quand il est supérieur, elle est surcotée. Nos fiches affichent l’écart en pourcentage, négatif pour une décote.
Une décote proche de −10 % signale que la société de gestion a repoussé une hausse de prix, ou que les expertises ont monté ; une surcote proche de +10 % annonce souvent une baisse de prix à venir, car la société de gestion ne peut pas rester au-delà de la fourchette.
Ce qu’il faut savoir
La valeur de reconstitution est publiée une fois par an, au 31 décembre, dans le rapport annuel ; certaines sociétés la mettent à jour au 30 juin. Entre deux publications, l’écart affiché compare un prix de part actuel à une valeur qui peut avoir six à douze mois. Les expertises elles-mêmes ne sont pas des prix de vente : en marché baissier, elles peuvent surestimer.
Questions fréquentes
Une SCPI décotée est-elle une bonne affaire ?
Pas nécessairement. La décote peut refléter une anticipation de baisse des expertises, ou une file de retraits que la société de gestion évite d’aggraver. Elle se lit avec le taux d’occupation, l’endettement et les parts en attente.
Pourquoi les prix de part ont-ils baissé en 2023-2024 ?
Parce que la remontée des taux d’intérêt a fait baisser les expertises, surtout dans les bureaux. Les SCPI dont le prix dépassait 110 % de la valeur de reconstitution ont dû l’abaisser.
Où trouver la valeur de reconstitution ?
Dans le rapport annuel et, pour beaucoup de SCPI, dans le bulletin du premier trimestre. Nos fiches la reprennent avec la date de l’expertise.