Capital variable
La SCPI émet des parts en permanence. Vous souscrivez au prix de souscription fixé par la société de gestion, encadré par la réglementation à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Pour sortir, vous demandez le retrait de vos parts : la SCPI vous verse la valeur de retrait, égale au prix de souscription moins la commission de souscription, à condition qu’il y ait en face des demandes de souscription pour compenser.
Quand les retraits dépassent la collecte, les demandes s’accumulent dans un registre : ce sont les parts en attente, que les bulletins indiquent. La société de gestion peut alors ouvrir un fonds de remboursement, organiser des cessions de gré à gré ou, comme plusieurs l’ont fait en 2025 et 2026, suspendre la variabilité du capital et basculer sur un marché secondaire.
Capital fixe
Le capital est augmenté par tranches, lors d’augmentations de capital décidées par la société de gestion. Entre deux augmentations, les parts s’échangent sur un marché secondaire organisé : les vendeurs et acheteurs déposent des ordres, et un prix d’exécution est fixé périodiquement par confrontation. Le prix peut s’écarter nettement de la valeur du patrimoine, à la hausse comme à la baisse.
Ce que ça change pour vous
| Capital variable | Capital fixe | |
|---|---|---|
| Achat | à tout moment, au prix de souscription | lors d’une augmentation de capital ou sur le marché secondaire |
| Sortie | retrait à la valeur de retrait, si collecte suffisante | vente sur le marché secondaire, au prix d’exécution |
| Prix | fixé par la société de gestion, encadré | fixé par l’offre et la demande |
| Délai | de quelques jours à plusieurs mois selon la collecte | dépend des ordres en face |
Dans les deux cas, la liquidité n’est pas garantie. Une SCPI à capital variable dont la collecte s’arrête devient, de fait, aussi peu liquide qu’une SCPI à capital fixe sans acheteurs.
Questions fréquentes
Pourquoi la capitalisation de certaines SCPI a-t-elle chuté en 2026 ?
Parce que, après suspension de la variabilité, la capitalisation est calculée sur le prix d’exécution du marché secondaire ou sur la valeur de réalisation, inférieurs au prix de souscription. Le patrimoine n’a pas changé de taille ; la base de calcul, si. Nos fiches précisent la base utilisée.
Où voir les parts en attente ?
Dans le bulletin trimestriel, à la rubrique marché des parts. La fiche reprend ce chiffre quand il est publié.
Une SCPI peut-elle passer de l’un à l’autre ?
Oui, par décision de l’assemblée générale. Les passages du capital variable au capital fixe se sont multipliés depuis 2025 pour organiser la liquidité de SCPI en décollecte.