Les SCPI à capital fixe

Ce que recouvre le critère

Une SCPI à capital fixe collecte pendant des augmentations de capital décidées par la société de gestion, avec un plafond et une date de clôture. Entre deux augmentations, les parts existantes se négocient sur un marché secondaire organisé, par confrontation périodique des ordres. D’après notre base au 9 septembre 2026, 74 SCPI sur 201 sont à capital fixe, mais 7 seulement sont ouvertes, les autres étant closes.

Comment lire le tableau

Le prix affiché est soit le prix de souscription pendant l’augmentation de capital, soit le prix d’exécution issu de la dernière confrontation. Ce second prix résulte de l’offre et de la demande ; il peut s’écarter nettement de la valeur des immeubles, et le taux de distribution est alors calculé sur ce prix de marché. Regardez la fréquence des confrontations et le nombre de parts en attente de vente, qui mesure la liquidité réelle.

Les pièges

Si l’augmentation de capital est close, il faut passer par le marché secondaire, avec droits d’enregistrement et commission de cession. Un marché sans acheteurs bloque le vendeur : notre base recense des SCPI fiscales fermées où aucune part n’a été échangée aux dernières confrontations.

Trois exemples tirés de la base

Attraits Pierre (Groupama Gan REIM), SCPI de rendement à capital fixe créée en 2024, distribue 7 % en 2025 pour une part à 240 €, un minimum de 1 200 € et une capitalisation de 59,3 M€. Le Patrimoine Foncier (Aestiam), diversifiée en France, affiche 5,79 % pour un prix de part de 1 398,85 € et 118 M€ de capitalisation. Remake UK 2025 (Remake Asset Management), investie au Royaume-Uni, a une part à 1 025 € et un minimum de 10 250 €, sans taux annuel publié.

Conditions et fiscalité

Sur le marché secondaire, l’acheteur paie des droits d’enregistrement et une commission de cession, distincts de la commission de souscription d’une augmentation de capital. Les revenus sont des revenus fonciers (barème et 17,2 % de prélèvements sociaux) ou relèvent des conventions fiscales pour les immeubles étrangers. La page Capital fixe ou capital variable compare les deux mécanismes ; un conseiller peut vérifier gratuitement si une augmentation de capital est ouverte au moment voulu.

Questions fréquentes

Peut-on acheter une SCPI à capital fixe à tout moment ?

Non. Hors augmentation de capital, l’achat passe par le marché secondaire, où il faut qu’un associé vende.

Pourquoi le prix de part peut-il être inférieur à la valeur des immeubles ?

Parce que le prix d’exécution résulte des ordres et non d’une expertise. Quand les vendeurs dominent, le prix passe sous la valeur de réalisation : l’acheteur obtient une décote, le vendeur subit une perte.

Les SCPI fiscales sont-elles toujours à capital fixe ?

Presque toujours. Le dispositif impose une durée de détention et une dissolution à terme, incompatibles avec une collecte permanente.