Les SCPI à capital variable

Ce que recouvre le critère

Une SCPI à capital variable émet des parts en continu, à un prix de souscription fixé par la société de gestion, et rachète les parts des sortants au prix de retrait. Le capital augmente avec la collecte et diminue avec les retraits, dans la limite d’un plafond statutaire. D’après notre base au 9 septembre 2026, 127 SCPI sur 201 fonctionnent ainsi, dont 114 ouvertes.

Comment lire le tableau

Le prix de souscription est celui que vous payez ; le prix de retrait, inférieur du montant de la commission de souscription, est celui que vous récupérez en sortant. Le prix de souscription doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution ; le tableau donne les deux chiffres, ce qui montre si la part est vendue au-dessus ou en dessous de la valeur du patrimoine.

Les pièges

La liquidité repose sur les souscriptions nouvelles : un retrait n’est servi que si un entrant prend la place. Quand la collecte se tarit, les demandes s’accumulent dans la colonne des parts en attente, parfois pendant des mois, comme sur plusieurs grandes SCPI de bureaux en 2023 et 2024.

Trois exemples tirés de la base

Immorente (Sofidy), à capital variable depuis 1988, affiche une part à 340 € pour une valeur de reconstitution de 321,03 €, un taux de distribution de 5 % en 2025 et 4 391,5 M€ de capitalisation. Épargne Foncière (La Française REM), créée en 1968, distribue 4,86 % pour une part à 670 € et un patrimoine de 4 142,7 M€. Pierval Santé (Euryale) propose une part à 204 € pour une reconstitution de 199,20 €, avec un taux de 4,06 %.

Conditions et fiscalité

La souscription passe par un bulletin et le règlement intégral ; les parts entrent en jouissance après un délai de un à six mois selon la SCPI. Le retrait se demande par écrit et s’exécute dans l’ordre chronologique. Les revenus sont des revenus fonciers (barème et 17,2 % de prélèvements sociaux) ; les plus-values de cession relèvent des plus-values immobilières. Un conseiller peut vérifier gratuitement l’état des parts en attente sur les SCPI que vous envisagez.

Questions fréquentes

Le prix de part peut-il baisser sur une SCPI à capital variable ?

Oui. La société de gestion doit ajuster le prix si la valeur de reconstitution s’en écarte de plus de 10 %. En 2023 et 2024, plusieurs SCPI de bureaux ont réduit leur prix de part ; il peut aussi monter.

Combien de temps prend un retrait ?

Quelques semaines quand la collecte est régulière. Quand les demandes dépassent les souscriptions, l’associé attend de nouveaux entrants, sans délai maximal.

Qu’est-ce que le fonds de remboursement ?

Une réserve que la SCPI peut constituer, avec l’accord des associés, pour racheter des parts quand les souscriptions manquent. La page Capital fixe ou capital variable le décrit.