Ce qu’il mesure
Le TRI sur n années est le taux annuel qui rend équivalents, d’un côté, le prix payé pour une part il y a n ans (prix de souscription, donc frais de souscription inclus) et, de l’autre, tous les dividendes reçus depuis, plus la valeur de retrait de la part aujourd’hui. Il intègre donc trois choses que le taux de distribution ignore : la hausse ou la baisse du prix de part, les frais de souscription, et l’étalement des flux dans le temps.
Les sociétés de gestion le publient sur 5, 10, 15 et parfois 20 ans dans leur rapport annuel, selon la méthode définie par l’ASPIM. Il est calculé pour un associé théorique entré au 1er janvier de la première année et sorti au 31 décembre de la dernière, à la valeur de retrait. D’après notre base au 9 septembre 2026, 51 SCPI sur 201 publient un TRI 10 ans à fin 2025 ; les autres sont trop jeunes ou ne le communiquent pas.
Un exemple pas à pas
Prenons une part achetée 200 € il y a dix ans, qui a versé 10 € de dividende chaque année, soit un taux de distribution constant de 5 %. Le prix de souscription est resté à 200 € et la commission de souscription est de 10 % : la valeur de retrait est donc de 180 €. Le TRI est le taux r tel que 200 € = somme des 10 € annuels actualisés à r + 180 € actualisés sur dix ans. La résolution donne 4,17 %.
Le tableau ci-dessous fait varier un seul paramètre à la fois, à partir de cette hypothèse.
| Scénario (part achetée 200 €, 10 € de dividende par an, frais de 10 %) | Prix de part final | Valeur de retrait finale | TRI 10 ans | TRI 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Prix de part stable | 200 € | 180 € | 4,17 % | 3,12 % |
| Prix de part en baisse de 20 % | 160 € | 144 € | 2,50 % | −0,68 % |
| Prix de part en hausse de 10 % | 220 € | 198 € | 4,92 % | 4,82 % |
| Prix de part en hausse de 20 % | 240 € | 216 € | 5,62 % | 6,41 % |
Deux enseignements. D’abord, avec un prix stable, le TRI 10 ans est inférieur d’environ 0,8 point au taux de distribution, uniquement à cause des frais de souscription ; sur cinq ans, l’écart monte à près de 1,9 point, car les mêmes frais sont amortis sur moitié moins d’années. Ensuite, une baisse de prix de 20 % coûte environ 1,7 point par an sur dix ans, mais 3,8 points par an sur cinq ans, au point de rendre le TRI 5 ans négatif malgré dix ans de dividendes réguliers. C’est exactement ce qu’ont vécu les associés des SCPI de bureaux qui ont dévalorisé leurs parts en 2023-2024.
Pourquoi il diffère du taux de distribution
Le taux de distribution est une photographie d’une année ; le TRI est un film. Les deux peuvent raconter des histoires opposées. D’après notre base au 9 septembre 2026 :
| SCPI | Société de gestion | Taux de distribution 2025 | TRI 5 ans | TRI 10 ans |
|---|---|---|---|---|
| Sélectipierre 2 – Paris | Fiducial Gérance | 4,14 % | n.d. | 8,89 % |
| Accès Valeur Pierre | BNP Paribas REIM France | 3,85 % | 5,45 % | 7,89 % |
| Épargne Pierre | Atland Voisin | 5,28 % | n.d. | 5,03 % |
| Immorente | Sofidy | 5,00 % | 3,08 % | 4,42 % |
| PAREF Hexa | Paref Gestion | 6,00 % | 0,41 % | 3,05 % |
| Accimmo Pierre | BNP Paribas REIM France | 4,77 % | −4,51 % | 1,12 % |
| Laffitte Pierre | AEW Patrimoine | 5,30 % | −5,53 % | 0,56 % |
| Pierre Sélection | BNP Paribas REIM France | 7,98 % | −3,00 % | −0,27 % |
Sélectipierre 2 – Paris distribue 4,14 %, l’un des taux les plus bas du tableau, mais affiche le TRI 10 ans le plus élevé de notre base, 8,89 %, parce que son prix de part a fortement progressé sur la période. À l’inverse, Pierre Sélection affiche 7,98 % de distribution en 2025, dont une distribution exceptionnelle de 5 € par part au quatrième trimestre, et un TRI 10 ans négatif : le prix de part a reculé davantage que les dividendes n’ont rapporté. PAREF Hexa illustre le même mécanisme sur une année : 6 % de distribution en 2025 pour une performance globale annuelle de −12,10 %, du fait de la baisse du prix de part.
Épargne Pierre, dont le taux de distribution est resté à 5,28 % chaque année de 2023 à 2025, affiche un TRI 10 ans de 5,03 % : quand le prix de part est stable et le dividende régulier, les deux mesures convergent une fois les frais amortis.
Le TRI 5 ans et la baisse de 2023-2024
Dans notre base, 51 SCPI publient un TRI 10 ans à fin 2025, avec une médiane de 2,95 %, et 51 publient un TRI 5 ans, avec une médiane de 2,25 %. L’écart vient de la période 2023-2025, qui concentre les baisses de valeur d’expertise, et du poids des frais de souscription, amortis sur cinq ans seulement.
La dispersion est très large. Aux deux extrêmes du classement par TRI 5 ans : Iroko Zen (Iroko), sans frais de souscription, affiche 7,49 % ; Novaxia NEO (Novaxia Investissement), également sans frais, 6,94 % ; Cap Foncières & Territoires 6,12 %. À l’autre bout, Novapierre Résidentiel (Paref Gestion) est à −9,73 %, Primopierre (Praemia REIM France) à −8,00 %, Fructipierre (AEW Patrimoine) à −6,77 %. Entre une SCPI et une autre, sur la même période, 17 points d’écart par an.
Deux facteurs expliquent la tête du classement : l’absence de frais de souscription, qui supprime la décote de départ, et un patrimoine acheté après 2020, donc sans passif de bureaux dévalorisés. Ces deux facteurs ne garantissent rien pour les cinq années suivantes ; ils expliquent le passé.
Ce que le TRI ne dit pas
- Il n’existe que pour les SCPI ayant l’ancienneté requise. Une SCPI créée en 2023 n’a ni TRI 5 ans ni TRI 10 ans. Certaines sociétés de gestion affichent un « objectif de TRI », par exemple 6,5 % sur dix ans pour Comète (Alderan) ou 6 % sur huit ans pour Iroko Zen : ce sont des objectifs non garantis, pas des résultats.
- Il est calculé pour un associé entré à une date précise. Entré en 2020 plutôt qu’en 2015, ou en cours d’année, votre TRI personnel diffère. Le délai de jouissance, qui retarde les premiers dividendes de trois à six mois, le réduit légèrement.
- Il est brut de fiscalité. Pour un contribuable imposé à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, un dividende de 10 € devient 5,28 € net ; le TRI 10 ans net de l’exemple ci-dessus, à prix stable, tombe de 4,17 % à environ 1,7 %. La page fiscalité détaille les régimes.
- Il ne dit rien de la liquidité. Une SCPI dont la variabilité du capital est suspendue peut afficher un TRI 10 ans positif alors que ses associés ne peuvent sortir qu’au prix d’exécution du marché secondaire, inférieur à la valeur de retrait théorique utilisée dans le calcul.
- Il lisse les années. Un TRI de 4 % sur dix ans peut cacher huit années à 6 % et deux années de forte baisse ; l’historique des taux de distribution et des prix de part, affiché sur chaque fiche, montre le chemin.
Le TRI et vos propres flux
Le TRI publié est celui de la SCPI. Le vôtre dépend de votre mode de détention. À crédit, les intérêts s’ajoutent aux sorties et modifient le calcul ; le simulateur SCPI à crédit le reconstitue. En démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun dividende mais achète avec une décote : son TRI est fait uniquement de la différence entre prix de nue-propriété et valeur de la pleine propriété au terme. En assurance-vie, les frais du contrat réduisent les flux mais la fiscalité change.
Dans tous les cas, la logique est la même : lister tout ce qui sort de votre poche et tout ce qui y entre, avec les dates, et chercher le taux qui les équilibre. Un tableur le fait avec la fonction TRI ; le simulateur d’investissement comptant le fait pour un montant, un taux de distribution et une hypothèse d’évolution du prix que vous choisissez.
Comment nous l’affichons
Sur chaque fiche, le TRI 5 ans et le TRI 10 ans figurent à côté du taux de distribution, avec l’exercice de calcul et le rapport annuel dont ils proviennent. Les SCPI sans historique suffisant affichent « n.d. ». Dans l’explorateur, les colonnes TRI se trient ; les SCPI sans donnée passent en fin de liste. Le classement par TRI 10 ans et le classement par TRI 5 ans reprennent ces valeurs sur un critère unique, sans pondération.
Un TRI élevé sur le passé ne préjuge pas de l’avenir, et un TRI bas peut refléter une baisse de prix déjà absorbée. Ce qu’il permet, c’est de replacer un taux de distribution dans son contexte. Un conseiller peut, gratuitement, croiser ces mesures avec votre horizon et votre fiscalité, et reconstituer le TRI net qui correspond à votre situation : le test d’éligibilité est le point de départ.
Questions fréquentes
Un TRI 10 ans de 5 % est-il bon ?
Il se compare à celui des autres SCPI de même typologie sur la même période, et à ce que vous auriez obtenu ailleurs avec un risque comparable. D’après notre base au 9 septembre 2026, le TRI 10 ans médian des 51 SCPI qui le publient est de 2,95 % ; 5 % place donc une SCPI dans la moitié haute, à confronter au TRI 5 ans et au taux d’occupation.
Pourquoi le TRI 5 ans est-il souvent plus bas que le TRI 10 ans ?
Parce que les cinq dernières années incluent la baisse des valeurs d’expertise de 2023-2025, et parce que les frais de souscription, amortis sur cinq ans seulement, pèsent davantage : dans notre exemple à prix stable, ils coûtent 0,8 point par an sur dix ans mais 1,9 point sur cinq ans. Une SCPI dont le TRI 5 ans dépasse le TRI 10 ans a en général revalorisé son prix récemment ou n’a pas de frais de souscription.
Le TRI intègre-t-il les frais de gestion ?
Oui, indirectement : les dividendes sont versés nets de la commission de gestion, prélevée sur les loyers avant distribution. Il intègre aussi les frais de souscription, puisqu’il part du prix de souscription et arrive à la valeur de retrait, inférieure du montant de la commission.
Un TRI négatif signifie-t-il que j’ai perdu de l’argent ?
Pour l’associé théorique du calcul, oui : la somme des dividendes et de la valeur de retrait finale est inférieure au prix payé. Accimmo Pierre affiche −4,51 % sur cinq ans à fin 2025 ; un associé entré début 2021 et sorti fin 2025 a perdu environ 4,5 % par an malgré des dividendes annuels. Un associé entré plus tôt, avant les baisses de prix, peut avoir un TRI personnel positif.
Où trouver le TRI officiel ?
Dans le rapport annuel de la société de gestion, généralement dans le tableau des performances en fin de document, et parfois dans le bulletin du quatrième trimestre. Nos fiches y renvoient et indiquent l’exercice de calcul. Le TRI n’est pas toujours publié pour tous les horizons : notre base l’affiche seulement quand il figure dans un document officiel.