Ce qu’il mesure
Le TRI sur n années est le taux annuel qui rend équivalents, d’un côté, le prix payé pour une part il y a n ans (prix de souscription, donc frais inclus) et, de l’autre, tous les dividendes reçus depuis plus la valeur de retrait de la part aujourd’hui. Il intègre donc les revenus, la hausse ou la baisse du prix de part, et les frais de souscription.
Les sociétés de gestion publient le TRI sur 5, 10, 15 et parfois 20 ans dans leur rapport annuel, selon la méthode définie par l’ASPIM.
Pourquoi il diffère du taux de distribution
Une SCPI qui distribue 4,5 % par an et dont le prix de part a monté de 1 % par an affiche un TRI proche de 5 % sur dix ans, une fois les frais amortis. Une SCPI qui distribue 5 % mais a baissé son prix de 15 % sur la période affiche un TRI nettement inférieur à 4 %. Depuis 2023, l’écart entre taux de distribution et TRI 5 ans s’est creusé pour les SCPI de bureaux qui ont dévalorisé leurs parts.
Ses limites
- Il n’existe que pour les SCPI ayant l’ancienneté requise : les SCPI créées depuis 2020 n’ont pas de TRI 10 ans, et notre fiche affiche « n.d. ».
- Il est calculé pour un associé entré à une date précise ; entré plus tard ou plus tôt, votre TRI personnel diffère.
- Il est brut de fiscalité.
Comment nous l’affichons
Sur chaque fiche, à côté du taux de distribution, avec la mention de l’exercice de calcul. Dans l’explorateur, la colonne TRI 10 ans se trie ; les SCPI sans historique passent en fin de liste.
Questions fréquentes
Un TRI 10 ans de 5 % est-il bon ?
Il se compare à celui des autres SCPI de même typologie sur la même période, et à ce que vous auriez obtenu ailleurs avec un risque comparable. Le classement par TRI 10 ans donne l’ordre de grandeur du marché.
Pourquoi le TRI 5 ans est-il souvent plus bas que le TRI 10 ans ?
Parce que les cinq dernières années incluent la baisse des valeurs de 2023-2024 et que les frais de souscription, amortis sur cinq ans seulement, pèsent davantage.
Le TRI intègre-t-il les frais de gestion ?
Oui, indirectement : les dividendes sont nets de frais de gestion. Il intègre aussi les frais de souscription puisqu’il part du prix de souscription et arrive à la valeur de retrait.