Ce qui change
La liquidité : c’est l’assureur qui rachète vos unités de compte, en quelques jours, quelle que soit la collecte de la SCPI. Il porte le risque de liquidité à votre place, ce qui explique les contreparties.
La fiscalité : les dividendes sont réinvestis dans le contrat sans imposition annuelle. Seuls les retraits sont imposés, selon la fiscalité de l’assurance-vie, favorable après huit ans. Les prélèvements sociaux s’appliquent lors des retraits.
Les frais : aux frais de la SCPI s’ajoutent les frais de gestion du contrat (0,5 à 1 % par an de l’encours) et parfois des frais d’entrée sur l’unité de compte, souvent inférieurs à la commission de souscription en direct.
Les loyers : certains contrats ne reversent que 85 à 100 % des dividendes. Le pourcentage figure dans les conditions du contrat.
Le choix : chaque assureur référence quelques dizaines de SCPI au plus. La fiche indique si une SCPI est éligible ; le contrat précis se vérifie auprès de l’assureur.
Ce qui ne change pas
Le risque immobilier : la valeur de l’unité de compte suit le prix de part. Le délai de jouissance, souvent identique. L’absence de garantie sur les revenus.
Direct ou assurance-vie
Le choix dépend de votre horizon, de votre tranche d’imposition, de votre besoin de revenus immédiats (en direct) ou de capitalisation (en assurance-vie), et de la possibilité d’emprunter (en direct seulement). Le simulateur comparatif est prévu en deuxième version.
Questions fréquentes
La valeur de part est-elle la même qu’en direct ?
Pas toujours. L’assureur peut retenir une valeur d’achat inférieure au prix de souscription (souvent la valeur de retrait) et une valeur de rachat propre au contrat.
Peut-on transférer des parts détenues en direct vers un contrat ?
Non. Il faut vendre en direct puis souscrire dans le contrat, avec les frais et délais correspondants.
Les SCPI en assurance-vie entrent-elles dans l’IFI ?
Oui, pour la fraction immobilière de leur valeur, comme en direct.