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Direct ou assurance-vie : le comparatif chiffré

Même SCPI, même montant, même durée : ce que vous récupérez à la fin dans chaque enveloppe, après frais et fiscalité.

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En direct, à 15 ans63 612 €revenus nets 18 612 € + capital 45 000 € · 1,62 % par an
En assurance-vie, après rachat total72 196 €valeur 80 659 € − fiscalité de rachat 8 463 € · 2,48 % par an
Écart8 584 €en faveur de l’assurance-vie avec ces hypothèses
Ce que la comparaison ne dit pasLe direct verse les revenus chaque trimestre ; l’assurance-vie les capitalise et offre une liquidité assurée. Le crédit n’existe qu’en direct.
Comment est-ce calculé ?

Direct : revenus imposés chaque année (TMI + prélèvements sociaux pour la part française, taux effectif sans prélèvements sociaux pour la part étrangère) ; capital final = valeur des parts − frais de souscription.

Assurance-vie : entrée à la valeur de retrait (frais de souscription déduits) moins les frais sur versement ; chaque année, la quote-part des loyers est réinvestie, la valeur suit la revalorisation, les frais de gestion du contrat sont prélevés. Au rachat total : gains imposés à 7,5 % après abattement de 4 600 € si la durée atteint 8 ans (12,8 % sinon), plus prélèvements sociaux. La part étrangère n’apporte aucun avantage dans le contrat.

Formules : src/lib/simulation.ts.

Simulation indicative, fiscalité 2026 simplifiée. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Ne constitue pas un conseil en investissement.