Le principe
La propriété d’une part se divise en deux droits : la nue-propriété (détenir) et l’usufruit (percevoir les revenus). En démembrement temporaire, la société de gestion propose de souscrire l’un ou l’autre pour une durée fixée, de trois à vingt ans selon les SCPI, avec une clé de répartition : par exemple 65 % du prix pour le nu-propriétaire et 35 % pour l’usufruitier sur dix ans.
À l’échéance, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire détient la pleine propriété, sans frais ni fiscalité.
Pour le nu-propriétaire
Il paie 60 à 80 % du prix de part selon la durée, ne perçoit rien, n’a ni impôt sur le revenu ni IFI sur ces parts pendant la période. Son gain est la différence entre le prix payé et la valeur de la part à l’échéance, qui dépend de l’évolution du prix de part. C’est un placement de capitalisation adapté à qui n’a pas besoin de revenus immédiats et supporte une fiscalité élevée.
Pour l’usufruitier
Souvent une entreprise qui place sa trésorerie : elle paie 20 à 40 % du prix et perçoit 100 % des dividendes pendant la durée, puis ne détient plus rien. Le rendement sur le capital engagé est élevé mais le capital est consommé.
Les clés de répartition
Chaque société de gestion publie sa grille par durée. Plus la durée est longue, plus la part du nu-propriétaire est faible. Les clés varient sensiblement d’une SCPI à l’autre ; nos fiches indiquent si le démembrement est proposé, et les grilles seront ajoutées progressivement.
Ce qu’il faut savoir
- La nue-propriété est encore moins liquide que la pleine propriété : la revente en cours de période est rare.
- Le gain dépend du prix de part à l’échéance : une baisse de prix réduit ou annule la décote obtenue.
- Le démembrement n’est pas possible en assurance-vie.
Questions fréquentes
Quelle durée choisir ?
Elle dépend de la date à laquelle vous aurez besoin des revenus ou du capital, et de la clé proposée. Le simulateur de démembrement, prévu en deuxième version, comparera les durées.
Peut-on démembrer des parts déjà détenues ?
Oui, par donation de la nue-propriété ou de l’usufruit, dans un cadre de transmission ; c’est un autre usage, viager, du démembrement.
Le nu-propriétaire vote-t-il aux assemblées ?
En général, l’usufruitier vote sur l’affectation des résultats et le nu-propriétaire sur les autres décisions, selon les statuts.