Les SCPI en démembrement

Ce que recouvre le critère

Le démembrement sépare la propriété d’une part en deux : la nue-propriété et l’usufruit. Pendant une durée fixée à l’avance, l’usufruitier perçoit les loyers et le nu-propriétaire ne reçoit rien ; à l’échéance, la pleine propriété se reconstitue sans frais chez le nu-propriétaire, qui a acheté avec une décote. D’après notre base au 9 septembre 2026, 31 SCPI sont signalées comme ouvertes au démembrement.

Comment lire le tableau

La clé de répartition est le chiffre à chercher : à titre d’illustration, sur dix ans, une clé de 65 / 35 signifierait que le nu-propriétaire paie 65 % du prix et l’usufruitier 35 %. Elle varie selon la SCPI et la durée et figure dans les documents de la société de gestion. Le taux de distribution reste utile pour l’usufruitier, qui achète un flux de loyers. Pour le nu-propriétaire, l’indicateur pertinent est la décote, qui correspond à un rendement capitalisé si le prix de part reste stable.

Les pièges

Le nu-propriétaire immobilise son capital sans revenu et sans sortie avant l’échéance. Si le prix de part baisse pendant la période, la décote peut être absorbée. L’usufruitier voit son capital s’éteindre à l’échéance : il a acheté des loyers, pas un patrimoine.

Trois exemples tirés de la base

CRISTAL Rente (Inter Gestion REIM), SCPI de commerces créée en 2011, est ouverte au démembrement ; elle distribue 5 % en 2025 pour une part à 255,68 €, avec un taux d’occupation financier de 99,08 %. Log In (Theoreim), investie en logistique européenne, verse 6,21 % sur une part à 255 €. Remake Live (Remake Asset Management), sans frais de souscription, affiche 7,05 % pour une part à 204 €.

Fiscalité et conditions

Pour le nu-propriétaire, pas de revenu donc pas d’impôt sur le revenu pendant la période ; les parts en nue-propriété sont exclues de l’assiette de l’IFI, dont le seuil est de 1,3 M€. Pour l’usufruitier, les loyers sont des revenus fonciers (barème et 17,2 % de prélèvements sociaux) et les parts entrent dans son IFI en pleine propriété. Le simulateur de démembrement chiffre les deux positions ; un conseiller peut vérifier gratuitement laquelle correspond à votre situation.

Questions fréquentes

Qui a intérêt à acheter la nue-propriété ?

Un épargnant fortement imposé sans besoin de revenu immédiat, ou un contribuable à l’IFI qui veut investir dans l’immobilier sans alourdir son assiette. Le guide du démembrement détaille ces profils.

Que se passe-t-il si la SCPI baisse son prix de part ?

Le nu-propriétaire récupère à l’échéance des parts valorisées au prix du jour. S’il est inférieur au prix de souscription, la décote initiale est réduite ou annulée, sans les loyers pour l’amortir.

Peut-on démembrer des parts déjà détenues ?

Le démembrement temporaire se fait le plus souvent à la souscription, la société de gestion mettant en relation nu-propriétaire et usufruitier. Un démembrement de parts existantes reste possible par donation, avec un usufruit viager.