1. Nue-propriété et usufruit : les deux droits
La propriété d’une part se compose de deux droits : détenir (la nue-propriété) et percevoir les revenus (l’usufruit). Le démembrement temporaire les sépare pour une durée fixée au départ, de trois à vingt ans. La société de gestion propose les deux à la souscription, à des prix qui, additionnés, font le prix de la part.
Pendant la durée, l’usufruitier touche tous les dividendes et vote sur leur affectation ; le nu-propriétaire ne touche rien, n’a rien à déclarer et vote sur les décisions patrimoniales. À l’échéance, l’usufruit s’éteint : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans acte, sans frais, sans fiscalité.
2. Les clés de répartition
Chaque société de gestion publie sa grille : pour une durée donnée, quelle part du prix revient au nu-propriétaire et quelle part à l’usufruitier. Les ordres de grandeur du marché, d’après les grilles publiées par les sociétés de gestion :
| Durée | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|
| 3 ans | 86 à 90 % | 10 à 14 % |
| 5 ans | 78 à 82 % | 18 à 22 % |
| 10 ans | 62 à 70 % | 30 à 38 % |
| 15 ans | 52 à 60 % | 40 à 48 % |
| 20 ans | 45 à 55 % | 45 à 55 % |
Les grilles varient sensiblement d’une SCPI à l’autre : elles reflètent le taux de distribution attendu et la politique de la société de gestion. Les fiches indiquent si le démembrement est proposé ; les grilles précises seront ajoutées avec les données validées.
3. Le gain du nu-propriétaire
Vous payez, par exemple, 65 % du prix de part sur dix ans. À l’échéance, vous détenez une part entière, valorisée au prix de part de l’époque. Si le prix de part est inchangé, votre capital a progressé de 54 % en dix ans (100 / 65), soit environ 4,4 % par an, sans impôt.
Si le prix de part a monté de 1 % par an, le gain annuel approche 5,5 %. S’il a baissé de 15 % sur la période, le gain annuel tombe autour de 2,7 %. Le résultat dépend donc entièrement du prix de part à l’échéance : la décote obtenue à l’achat est un coussin, pas une garantie.
À noter : les frais de souscription ne sont pas payés deux fois. Le nu-propriétaire les supporte via le prix de la pleine part à laquelle sa clé s’applique.
4. La fiscalité
Pendant la durée, le nu-propriétaire n’a ni revenu foncier, ni prélèvements sociaux, ni IFI sur ces parts (elles sont déclarées par l’usufruitier). C’est le principal attrait pour un contribuable dans les tranches à 41 ou 45 %, ou redevable de l’IFI.
À l’échéance, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’est pas un revenu imposable. Les dividendes deviennent des revenus fonciers ordinaires.
À la revente, la plus-value se calcule à partir du prix payé pour la nue-propriété, avec les abattements pour durée de détention comptés depuis l’acquisition.
5. Pour l’usufruitier : trésorerie d’entreprise
L’usufruit temporaire intéresse surtout les personnes morales qui placent une trésorerie excédentaire : elles paient 20 à 40 % du prix et perçoivent 100 % des dividendes pendant la durée, puis ne détiennent plus rien. Le rendement sur le capital engagé est élevé (souvent 8 à 12 % par an), le capital est amorti comptablement, et l’usufruit se déprécie jusqu’à zéro. Pour un particulier, l’usufruit temporaire est rarement pertinent : les revenus sont imposés comme des revenus fonciers et le capital est consommé.
6. Liquidité et revente en cours de période
La nue-propriété se revend difficilement avant l’échéance : il faut trouver un acheteur pour un droit sans revenu dont la durée restante est particulière. Les sociétés de gestion n’organisent pas de marché pour cela. Il faut donc considérer le capital comme bloqué pendant toute la durée, et choisir cette durée en conséquence.
7. Démembrement et transmission
Le démembrement viager (et non temporaire) est un autre usage : donner la nue-propriété de parts à ses enfants en conservant l’usufruit. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété selon le barème fiscal fonction de l’âge du donateur, et les enfants récupèrent la pleine propriété au décès sans droits supplémentaires. C’est une opération de transmission, à préparer avec un notaire.
Questions fréquentes
Quelle durée choisir ?
Celle à l’issue de laquelle vous aurez besoin des revenus ou du capital : la retraite est le cas type. Plus la durée est longue, plus la décote est forte, mais plus le prix de part à l’échéance est incertain.
Peut-on acheter la nue-propriété à crédit ?
Certaines banques l’acceptent, sans revenu pour rembourser : l’effort est total pendant la durée. La déduction des intérêts est limitée puisqu’il n’y a pas de revenu foncier.
Que se passe-t-il si la SCPI baisse son prix de part ?
La nue-propriété vaut moins à l’échéance ; la décote initiale amortit une partie de la baisse. Si la SCPI suspend sa liquidité, la pleine propriété récupérée est aussi peu liquide que les parts ordinaires.