Comète ou Iroko Atlas ?

Sur le dernier exercice publié, Comète a distribué 9,00 % et Iroko Atlas 9,41 %.

Les frais de souscription sont de 12,00 % pour Comète et de 0,00 % pour Iroko Atlas.

Le prix de part est de 250,00 € contre 200,00 €, pour un minimum de souscription de 5 000 € et 5 000 €.

Par rapport à leur valeur de reconstitution, Comète se situe à −1,5 % et Iroko Atlas à −2,4 %.

Comète détient 100 % de son patrimoine hors de France, Iroko Atlas 100 % : la fiscalité des revenus n’est pas la même.

Comète et Iroko Atlas sont deux SCPI jeunes, investies exclusivement hors de France métropolitaine, qui ont affiché des taux de distribution très élevés dès leurs premiers exercices. Comète a été lancée fin 2023 par Alderan, la société de gestion d’ActivImmo, avec un mandat opportuniste : Royaume-Uni, Espagne, Irlande, Pays-Bas, Italie, Pologne, et possiblement Amérique du Nord ou Océanie. Iroko Atlas, seconde SCPI d’Iroko, a obtenu son visa AMF en juin 2025 et cible des actifs de 1 à 10 M€ dans huit pays européens, sans commission de souscription. ## Les chiffres D’après notre base au 9 septembre 2026, [Comète](/scpi/comete/) affiche un taux de distribution 2025 de 9,00 %, après 10,62 % en 2024, avec un objectif de 6 % non garanti. [Iroko Atlas](/scpi/iroko-atlas/) a distribué 9,41 % sur son premier exercice 2025, pour une cible de performance globale de 7 % par an sur dix ans. Les prix de part sont de 250 € et de 200 €, avec un minimum de souscription de 5 000 € dans les deux cas. Comète prélève une commission de souscription de 12 % ; sa commission de gestion figure dans les documents de la société de gestion. Iroko Atlas n’a pas de commission de souscription, mais une commission de gestion de 12,8 % et une commission de retrait de 6 % TTC avant cinq ans de détention, délai porté à six ans par l’assemblée générale d’avril 2026. La capitalisation atteint 786,9 M€ pour Comète et 166 M€ pour Iroko Atlas. Les taux d’occupation financiers sont de 99,6 % et 98,11 %. Comète détient 46,9 % de son patrimoine au Royaume-Uni et 14 % au Canada, puis en Espagne (13,2 %) et aux Pays-Bas (10 %), sur de la logistique (27,5 %) et des commerces (24,1 %). Iroko Atlas est investie en Espagne (26,5 %), au Royaume-Uni (22,6 %), aux Pays-Bas (18,9 %), en Pologne et en Allemagne, avec 39,9 % de commerces et 29,3 % de bureaux. ## Points d’attention Les taux de distribution des premières années d’une SCPI sont mécaniquement gonflés par le délai de jouissance et ne préjugent pas des exercices suivants. Comète a prélevé 1,16 € par part de fiscalité étrangère sur un dividende brut de 5,56 € au deuxième trimestre 2026. Iroko Atlas porte un indicateur de risque de 4 sur 7 et une exposition au change sur le Royaume-Uni, la Pologne et la Tchéquie. Aucune des deux n’est endettée et aucune part n’attendait un retrait à mi-2026. ## Pour quels profils ? Comète correspond à un épargnant qui accepte une SCPI en forte collecte, avec une exposition hors zone euro assumée et des frais d’entrée classiques. Iroko Atlas s’adresse à un souscripteur autonome, à l’aise avec un parcours en ligne, qui vise une détention au-delà de six ans pour neutraliser la commission de retrait. Le classement [/classement/taux-de-distribution/](/classement/taux-de-distribution/) rappelle que ces rendements se situent bien au-dessus de la moyenne du marché. Le comparateur [/comparer/](/comparer/) place ces deux fiches côte à côte, critère par critère. Pour savoir laquelle s’inscrit dans votre situation (fiscalité, horizon, patrimoine existant), nos conseillers réalisent une étude gratuite et personnalisée.