Cœur d’Europe ou Elialys ?

Sur le dernier exercice publié, Cœur d’Europe a distribué 6,25 % et Elialys 5,62 %.

Les frais de souscription sont de 12,00 % pour Cœur d’Europe et de 11,40 % pour Elialys.

Le prix de part est de 204,00 € contre 204,00 €, pour un minimum de souscription de 2 040 € et 204 €.

Par rapport à leur valeur de reconstitution, Cœur d’Europe se situe à −7,0 % et Elialys à −6,8 %.

Cœur d’Europe détient 100 % de son patrimoine hors de France, Elialys 100 % : la fiscalité des revenus n’est pas la même.

Cœur d’Europe et Elialys sont deux SCPI qui ont fait de la péninsule ibérique leur terrain principal. Elialys, lancée en 2019 par Advenis REIM, constitue depuis l’origine un portefeuille d’immobilier d’entreprise en Espagne et au Portugal, en s’appuyant sur les équipes locales du groupe : 24 immeubles pour près de 68 000 m² à mi-2026, labellisés ISR. Cœur d’Europe, créée en 2021 par Sogenial Immobilier, détient 43 immeubles en Espagne, au Portugal, en Belgique et en Allemagne, loués à 133 entreprises. ## Les chiffres D’après notre base au 9 septembre 2026, [Cœur d’Europe](/scpi/coeur-d-europe/) affiche un taux de distribution 2025 de 6,25 % brut, soit 5,23 % net de fiscalité étrangère selon la société de gestion. [Elialys](/scpi/elialys/) ressort à 5,62 % en 2025 (5,71 % en 2024, 5,55 % en 2023), avec un TRI sur cinq ans de 4,72 %. Les deux prix de part sont fixés à 204 €, Elialys ayant relevé le sien de 200 € en décembre 2025 ; Cœur d’Europe demande un minimum de dix parts. Cœur d’Europe prélève 12 % de commission de souscription ; sa commission de gestion figure dans ses documents réglementaires. Elialys applique 11,4 % à la souscription et 12 % en gestion. La capitalisation atteint 275,5 M€ pour Cœur d’Europe et 123 M€ pour Elialys. Les taux d’occupation financiers sont de 94,31 % et 98,47 %. Cœur d’Europe est investie à 43,1 % en Espagne, 33 % au Portugal, 16,8 % en Belgique et 7,1 % en Allemagne, avec une dominante de commerces (46,5 %) et de logistique (28,9 %). Elialys est à 88,1 % en Espagne et 11,9 % au Portugal, à 55,9 % en bureaux. ## Points d’attention Chez Elialys, le ratio de dettes et engagements atteint 20,91 % au 30 juin 2026 et la valeur de réalisation (181,61 €) est inférieure au prix, alors que la valeur de reconstitution (222,12 €) lui est supérieure. Les retraits (11 067 parts au deuxième trimestre 2026) restent inférieurs aux souscriptions. Chez Cœur d’Europe, le premier locataire pèse 11,10 % des loyers et l’endettement est de 3,62 %. Les deux distribuent trimestriellement ; le délai de jouissance est au quatrième mois chez Elialys, au sixième chez Cœur d’Europe. ## Pour quels profils ? Elialys correspond à un épargnant qui cherche une exposition presque exclusive à l’Espagne, sur des bureaux, avec un historique de six exercices. Cœur d’Europe s’adresse à un souscripteur qui préfère une répartition sur quatre pays et davantage de commerces et de logistique. Dans les deux cas, la fiscalité des loyers étrangers, décrite sur [/scpi-europeennes/](/scpi-europeennes/), explique l’écart entre distribution brute et nette, que le simulateur [/simuler/fiscalite/](/simuler/fiscalite/) permet d’estimer. Le comparateur [/comparer/](/comparer/) place ces deux fiches côte à côte, critère par critère. Pour savoir laquelle s’inscrit dans votre situation (fiscalité, horizon, patrimoine existant), nos conseillers réalisent une étude gratuite et personnalisée.