PAREF Prima ou Urban Cœur Commerce ?
Les deux SCPI sur les mêmes critères, à la même date, depuis les mêmes types de documents. Les phrases ci-dessous sont générées à partir des données validées ; elles décrivent, elles ne recommandent pas.
Sur le dernier exercice publié, PAREF Prima a distribué 5,00 % et Urban Cœur Commerce 5,30 %.
Les frais de souscription sont de 12,00 % pour PAREF Prima et de 11,83 % pour Urban Cœur Commerce.
Le prix de part est de 272,00 € contre 303,00 €, pour un minimum de souscription de 1 360 € et 303 €.
Par rapport à leur valeur de reconstitution, PAREF Prima se situe à +2,8 % et Urban Cœur Commerce à −6,2 %.
PAREF Prima détient 100 % de son patrimoine hors de France, Urban Cœur Commerce 0 % : la fiscalité des revenus n’est pas la même.
[PAREF Prima](/scpi/paref-prima/), née en 2014 et issue de la fusion des SCPI Novapierre Allemagne en 2024, et [Urban Cœur Commerce](/scpi/urban-coeur-commerce/), lancée en 2018 par Urban Premium, sont deux SCPI investies à 100 % en commerces, mais sur des formats opposés. PAREF Prima détient 77 retail parks et centres commerciaux, à plus de 90 % en Allemagne, loués à des enseignes de commerce essentiel. Urban Cœur Commerce cible les boutiques en pied d’immeuble des artères commerçantes de centre-ville en France, avec 125 actifs très granulaires. ## Ce que disent les chiffres D’après notre base au 9 septembre 2026, PAREF Prima a distribué 5,00 % en 2025, dont 0,36 point absorbé par le prélèvement fiscal étranger. Urban Cœur Commerce affiche 5,3 % en 2025, en nette progression sur 2023 (3,83 %) et 2024 (4,1 %). | Critère | PAREF Prima | Urban Cœur Commerce | |---|---|---| | Prix de part | 272 € | 303 € | | Valeur de reconstitution | 264,68 € | 322,86 € | | Minimum de souscription | 1 360 € | non renseigné | | Capitalisation | 934 M€ | 96 M€ | | Taux d’occupation financier | 93,9 % | 91,67 % | | Frais de souscription | 12 % | 11,83 % | | Frais de gestion | 11 % | 10 % | | Délai de jouissance | 1er mois | 4e mois | PAREF Prima est répartie entre l’Allemagne (92,5 %) et les Pays-Bas (7,5 %), avec des baux d’une durée résiduelle de 5,4 ans, et affiche un TRI 10 ans de 5,03 % et un TRI 5 ans de 4 %. Urban Cœur Commerce est à 100 % en France, labellisée ISR depuis 2023 et ouverte au démembrement ; ses TRI ne sont pas encore publiés. ## Points d’attention PAREF Prima comptait 117 454 parts en attente de retrait au 30 juin 2026, soit 3,4 % du capital, les 5 783 parts souscrites au trimestre ayant toutes servi à compenser des retraits. L’acompte net du deuxième trimestre ressort à 2,43 € par part (2,61 € brut), en retrait par rapport aux acomptes 2025, pour un dividende annuel 2025 de 12,64 €. L’endettement bancaire atteint 26,6 % de la valeur d’expertise et le prix dépasse la valeur de reconstitution (264,93 € au 30 juin 2026). Urban Cœur Commerce n’avait aucune part en attente de retrait à la même date. L’endettement s’établit à 11,24 % et la valeur de retrait à 267,15 € pour un prix de 303 €. ## À qui s’adressent-elles ? PAREF Prima correspond à un épargnant qui cherche une grande SCPI de commerce essentiel allemand, avec un délai de jouissance court, en intégrant la fiscalité allemande, un endettement significatif et une collecte qui ne couvre que les retraits. Urban Cœur Commerce s’adresse à celui qui préfère le commerce de centre-ville français, une petite taille, un label ISR et une décote sur la valeur de reconstitution, en acceptant une vacance plus élevée. Le [comparateur](/comparer/) et la liste des [SCPI investies en Allemagne](/scpi-allemagne/) permettent d’élargir la sélection. Nos conseillers réalisent une étude gratuite et sans engagement selon votre situation.
Voir les fiches : PAREF Prima · Urban Cœur Commerce · comparatif relu le 9 septembre 2026
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