Eden ou Mistral Sélection ?
Les deux SCPI sur les mêmes critères, à la même date, depuis les mêmes types de documents. Les phrases ci-dessous sont générées à partir des données validées ; elles décrivent, elles ne recommandent pas.
Sur le dernier exercice publié, Eden a distribué 8,00 % et Mistral Sélection 8,07 %.
Les frais de souscription sont de 0,00 % pour Eden et de 0,00 % pour Mistral Sélection.
Le prix de part est de 50,00 € contre 180,00 €, pour un minimum de souscription de 1 000 € et 180 €.
Par rapport à leur valeur de reconstitution, Eden se situe à +1,0 % et Mistral Sélection à −1,2 %.
Eden et Mistral Sélection appartiennent à la nouvelle génération de SCPI sans commission de souscription, lancées par des sociétés de gestion établies. Eden a été créée fin 2024 par Advenis REIM et investit hors de France dans des pays de l’OCDE (Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande, Finlande) sur des baux longs, avec un objectif de distribution de 6,5 % non garanti. Mistral Sélection, ouverte au public en avril 2024 par Swiss Life Asset Managers France, suit une approche opportuniste en zone euro, en France et au Portugal. ## Les chiffres D’après notre base au 9 septembre 2026, [Eden](/scpi/eden/) affiche un taux de distribution 2025 de 8,00 % et [Mistral Sélection](/scpi/mistral-selection/) de 8,07 %. Ces chiffres correspondent à des premiers exercices complets, sur des patrimoines encore restreints : neuf immeubles pour Eden, neuf immeubles et vingt locataires pour Mistral Sélection au 31 décembre 2025. Le prix de part est de 50 € pour Eden, avec un minimum de souscription de 1 000 €, et de 180 € pour Mistral Sélection, soit une part. Les deux SCPI n’ont aucune commission de souscription. Eden prélève une commission de gestion de 15 % des loyers ; Mistral Sélection 13,75 % HT, assortie d’une commission de retrait de 6 % TTC maximum en cas de sortie avant six ans. La capitalisation atteint 59,7 M€ pour Eden et 46,1 M€ pour Mistral Sélection. Le taux d’occupation financier est de 100 % pour Eden et de 93,92 % pour Mistral Sélection. Eden est investie à 34,1 % au Royaume-Uni, 29 % en Finlande, 24,2 % aux Pays-Bas et 12,7 % en Irlande, majoritairement en logistique (35,5 %) et en bureaux (28,7 %). La répartition détaillée de Mistral Sélection n’est pas renseignée dans notre base. ## Points d’attention Le taux de distribution 2025 de Mistral Sélection comprend 17,29 % de revenus non récurrents, et les franchises de loyer représentaient 6,08 % fin 2025. Chez Eden, la valeur de réalisation est de 43,75 € par part pour un prix de 50 €, et 34,1 % du patrimoine est en livre sterling ; l’assemblée de 2026 a décidé un passage à la distribution mensuelle au 1er octobre 2026. Dans les deux cas, la petite taille du patrimoine limite la mutualisation, et les rendements de lancement ne préjugent pas de la suite. ## Pour quels profils ? Eden correspond à un épargnant qui accepte une SCPI en phase de constitution, avec des baux longs et une exposition hors zone euro, en échange de l’absence de frais d’entrée. Mistral Sélection s’adresse à un souscripteur qui préfère rester en zone euro et s’appuyer sur un grand groupe de gestion, tout en prévoyant une détention supérieure à six ans. La liste [/scpi-sans-frais-de-souscription/](/scpi-sans-frais-de-souscription/) détaille le fonctionnement de ces commissions de retrait. Le comparateur [/comparer/](/comparer/) place ces deux fiches côte à côte, critère par critère. Pour savoir laquelle s’inscrit dans votre situation (fiscalité, horizon, patrimoine existant), nos conseillers réalisent une étude gratuite et personnalisée.
Voir les fiches : Eden · Mistral Sélection · comparatif relu le 9 septembre 2026
Informations issues des documents officiels des sociétés de gestion. Ne constitue pas un conseil en investissement. Risque de perte en capital, liquidité limitée, revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Lire l'avertissement complet.