Ce qu’elles achètent
Des immeubles loués à des entreprises, des administrations, des exploitants de santé ou des commerçants. Les baux commerciaux sont longs (souvent trois, six ou neuf ans, davantage dans la santé) et les loyers indexés sur des indices publiés par l’INSEE. C’est ce qui donne aux revenus leur régularité relative.
Chaque SCPI a sa spécialité ou son mélange : bureaux, commerces, santé et éducation, logistique, ou une répartition diversifiée. Depuis 2020, une part croissante du patrimoine est située hors de France : les SCPI européennes sont devenues une catégorie à part entière.
D’où vient le revenu
Le dividende provient des loyers encaissés, moins les charges non récupérées, les travaux, la commission de gestion et la constitution de réserves. Les sociétés de gestion mettent de côté une partie des résultats dans le report à nouveau, une réserve qui permet de maintenir la distribution une année où les loyers baissent. Exprimé en jours de distribution, il figure dans le rapport annuel.
Le dividende rapporté au prix de part donne le taux de distribution. Il dit ce que la SCPI a versé, pas ce qu’elle versera.
Ce qui fait varier le rendement
- Le taux d’occupation financier : la part des loyers effectivement facturés par rapport à ce que le patrimoine pourrait produire. Sous 90 %, la vacance pèse.
- Le prix d’achat des immeubles : une SCPI qui achète en période de valeurs basses achète des loyers moins cher.
- Les frais de gestion, prélevés sur les loyers avant distribution.
- L’endettement, qui amplifie la rentabilité quand tout va bien et le risque quand les valeurs baissent.
- La fiscalité de la zone : les revenus de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux français, ce qui explique une partie de l’écart de rendement net entre SCPI françaises et européennes.
Comment les comparer
Un taux de distribution seul se lit mal. Trois autres colonnes de l’explorateur le complètent : le TRI sur dix ans, qui intègre l’évolution du prix de part et les frais ; la décote ou surcote par rapport à la valeur du patrimoine ; les frais, qui déterminent combien de temps il faut pour que l’investissement s’amortisse.
Questions fréquentes
Une SCPI de rendement peut-elle baisser son prix de part ?
Oui. La réglementation impose que le prix de part reste dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Quand les expertises baissent, la société de gestion doit ajuster le prix. Plusieurs grandes SCPI de bureaux l’ont fait en 2023, 2024 et 2026.
Le taux de distribution est-il net d’impôt ?
Non. Il est brut de fiscalité. Le revenu net dépend de votre tranche d’imposition et de la part de revenus de source étrangère. Le simulateur applique votre fiscalité.
Quelle différence avec un immeuble en direct ?
La mutualisation (des dizaines ou centaines d’immeubles), l’absence de gestion, un ticket d’entrée bas, mais aussi des frais d’entrée plus élevés et une liquidité qui dépend de la collecte.