Les SCPI santé et éducation

Ce que recouvre le critère

Une SCPI santé détient des immeubles loués à des exploitants du secteur médico-social : cliniques, établissements pour personnes âgées dépendantes, maisons de santé, laboratoires, crèches. Le loyer est payé par un opérateur, privé ou associatif, dans le cadre de baux longs. D’après notre base au 9 septembre 2026, 14 SCPI sur 201 relèvent de cette typologie, dont 13 ouvertes.

Comment lire le tableau

Le taux d’occupation financier est structurellement élevé : dans notre base, les SCPI santé ouvertes affichent des taux compris entre 91,95 % et 100 %. Cette stabilité a un prix : les taux de distribution du secteur, entre 4,06 % et 6 % pour 2025, se situent dans la moyenne basse de la base, dont la médiane est de 5,31 %.

Les pièges

La solidité du bail ne vaut que celle de l’exploitant. Les difficultés de plusieurs groupes de maisons de retraite depuis 2022 ont rappelé qu’un locataire peut renégocier ou partir, même sous bail long. Les immeubles de santé sont très spécialisés : une clinique vide ne se transforme pas en bureaux.

Trois exemples tirés de la base

Pierval Santé (Euryale), créée en 2013, est la plus grande de la catégorie avec 3 301,1 M€ de capitalisation ; elle distribue 4,06 % en 2025 pour une part à 204 € et un TRI sur dix ans de 4,39 %. LF Avenir Santé (La Française REM), lancée en 2021, verse 5,08 % sur une part à 300 € et affiche un taux d’occupation financier de 100 %. Pierre Expansion Santé (Fiducial Gérance), créée en 1987, distribue 5,04 % pour une part à 267 €, avec un TRI sur dix ans de 5,79 %.

Fiscalité et conditions

Les loyers d’immeubles de santé français sont des revenus fonciers (barème de 0 à 45 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Pour les immeubles situés en Allemagne ou aux Pays-Bas, l’impôt est acquitté localement et les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas, ce qui améliore le revenu net d’un contribuable français. Le simulateur de fiscalité tient compte de la répartition par pays ; un conseiller peut vérifier gratuitement la cohérence de cette exposition avec le reste de votre patrimoine.

Questions fréquentes

Les SCPI santé sont-elles moins sensibles aux crises ?

Les loyers ont mieux résisté que ceux des bureaux depuis 2020, grâce aux baux longs. Mais la valeur des immeubles a suivi la hausse des taux, et la dépendance à quelques grands exploitants constitue un risque propre.

Pourquoi les SCPI santé investissent-elles autant à l’étranger ?

Le marché français des murs de santé est étroit et disputé. L’Allemagne, les Pays-Bas ou l’Irlande offrent des actifs comparables, avec une fiscalité plus favorable pour un épargnant français. La liste des SCPI européennes recoupe largement celle-ci.

Qu’est-ce qu’un bail long dans la santé ?

Un bail commercial de douze ans ou plus, souvent sans faculté de résiliation triennale, avec indexation annuelle.