Les SCPI diversifiées

Ce que recouvre la catégorie

Une SCPI diversifiée ne se limite pas à une typologie d’immeubles : elle combine bureaux, commerces, locaux d’activités, logistique, santé ou hôtellerie, souvent dans plusieurs pays. D’après notre base au 9 septembre 2026, 60 SCPI relèvent de cette catégorie, dont 58 ouvertes à la souscription ; 39 d’entre elles investissent en Europe ou à l’international.

Comment lire le tableau

La diversification s’apprécie sur deux axes, la typologie et la géographie, détaillés sur la fiche de chaque SCPI. Trois exemples :

• Immorente, gérée par Sofidy, pèse environ 4,39 Md€ de capitalisation, avec 51,6 % de commerces et 35,5 % de bureaux ; elle a distribué 5,00 % en 2025 pour un prix de part de 340 €, avec un TRI sur 10 ans de 4,42 %.
• Épargne Pierre, d’Atland Voisin, présente un taux stable à 5,28 % sur 2023, 2024 et 2025, avec 47,1 % de bureaux et 28,7 % de commerces, uniquement en France. Le prix de part a été divisé par dix au 1er juillet 2026 (20,80 €).
• Iroko Zen, sans frais de souscription, a servi 7,14 % en 2025 avec 73 % de son patrimoine hors de France.

Parmi les SCPI diversifiées ouvertes disposant d’un taux 2025, la médiane s’établit à 6,20 %, contre 5,31 % pour l’ensemble de la base et 4,72 % de moyenne du marché selon l’ASPIM.

Les pièges à connaître

Les taux très élevés des SCPI récentes doivent être lus avec prudence : ils sont souvent calculés sur un nombre réduit de parts en jouissance ou sur une première année partielle. Par ailleurs, l’écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution renseigne sur la marge de sécurité : Immorente se souscrit 5,9 % au-dessus de sa valeur de reconstitution, Iroko Zen 4,8 % au-dessous.

Fiscalité applicable

Les revenus des immeubles français sont des revenus fonciers, imposés au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La fraction perçue à l’étranger relève des conventions fiscales, généralement sans prélèvements sociaux ; plus la SCPI est internationale, plus l’écart entre taux brut et net mérite d’être vérifié. Le classement par taux de distribution aide à comparer ; un conseiller peut affiner cette lecture lors d’une étude gratuite.

Questions fréquentes

Une SCPI diversifiée est-elle plus sûre qu’une SCPI spécialisée ?

Elle répartit le risque entre plusieurs secteurs et plusieurs pays. Mais la qualité de la gestion, l’endettement et le prix d’achat des immeubles pèsent autant que la diversification.

Comment savoir ce qu’il y a réellement dans une SCPI diversifiée ?

La fiche de chaque SCPI reprend la répartition par typologie et par pays du dernier bulletin trimestriel.

Faut-il combiner plusieurs SCPI diversifiées ?

Détenir plusieurs SCPI de sociétés de gestion différentes réduit la dépendance à une seule stratégie. Le guide pour choisir une SCPI présente les critères à croiser.