Les SCPI de logistique et de locaux d’activité

Ce que recouvre la catégorie

Une SCPI logistique investit majoritairement dans des entrepôts, des plateformes de distribution, des locaux d’activités et des sites industriels légers. D’après notre base au 9 septembre 2026, quatre SCPI déclarent la logistique comme typologie principale. Une dizaine d’autres, pour la plupart classées diversifiées, y consacrent plus de 20 % de leur patrimoine : elles figurent dans la liste des SCPI diversifiées.

Comment lire le tableau

Le taux de distribution doit être rapproché du taux d’occupation financier (TOF) et de la durée ferme des baux, car un entrepôt vide se reloue lentement. Trois exemples tirés de la base :

• ActivImmo, gérée par Alderan, affiche un taux de distribution 2025 de 5,49 % pour un prix de part de 613,50 € et une capitalisation d’environ 1,42 Md€. Son TOF de 93,3 % au 30 juin 2026 comprend 11,7 % de locaux en recherche de locataire.
• LF Opportunité Immo, de La Française REM, sert 5,68 % en 2025 avec une part à 203 € et un TRI sur 10 ans de 4,54 %.
• Log In, de Theoreim, distribue 6,21 % en 2025 pour une part à 255 €, avec un patrimoine intégralement loué dans six pays européens.

Les pièges à connaître

La logistique dépend de quelques secteurs : messagerie, e-commerce, industrie. Un locataire important qui quitte un site pèse immédiatement sur le résultat. L’obsolescence technique (hauteur sous plafond, normes environnementales, accès routier) conditionne la relocation. Les SCPI récentes n’ont pas encore de taux de distribution : Esprit Horizon, lancée fin 2025 par Spirit REIM Services, ne pesait que 2,8 M€ de capitalisation au dernier relevé.

Fiscalité applicable

Les loyers perçus en France sont imposés comme des revenus fonciers, au barème de l’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour les immeubles situés à l’étranger, les conventions fiscales évitent la double imposition et les prélèvements sociaux ne s’appliquent généralement pas, comme l’explique la page sur les SCPI européennes. Le simulateur de fiscalité mesure l’effet sur le revenu net ; un conseiller peut vérifier, lors d’une étude gratuite, si cette typologie a sa place dans votre patrimoine.

Questions fréquentes

Une SCPI logistique rapporte-t-elle plus qu’une SCPI de bureaux ?

Pas nécessairement. Dans notre base, les SCPI logistique ouvertes affichent des taux de distribution 2025 compris entre 5,49 % et 6,21 %, contre une médiane de 5,31 % pour l’ensemble des SCPI disposant d’un taux.

Les entrepôts dépendent-ils du commerce en ligne ?

En partie. Le e-commerce soutient la demande, mais les locataires restent variés : transporteurs, industriels, distributeurs alimentaires.

Peut-on loger une SCPI logistique dans une assurance-vie ?

Cela dépend du contrat et de la SCPI. ActivImmo est référencée en assurance-vie d’après notre base, ce qui n’est pas le cas de toutes ; la fiche de chaque SCPI l’indique.