1. Rappel du mécanisme
Le démembrement temporaire sépare la propriété d'une part en deux droits, pour une durée fixée à l'avance, généralement de trois à quinze ans. Le nu-propriétaire achète le capital avec une décote ; l'usufruitier achète le droit aux revenus pour la période. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans rien verser de plus.
La répartition du prix suit une clé fixée par la société de gestion selon la durée : à dix ans, la nue-propriété représente couramment 62 à 68 % du prix, l'usufruit le solde. 31 SCPI de notre base proposent cette souscription.
Chaque position a son propre régime fiscal, et les confondre coûte cher.
2. Le nu-propriétaire : aucune imposition pendant la période
C'est le cas le plus simple et le plus recherché.
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Il n'a donc rien à déclarer au titre des revenus fonciers, ni impôt sur le revenu, ni les 17,2 % de prélèvements sociaux. Pendant dix ans, son investissement produit un rendement strictement nul au sens fiscal.
Il ne déclare pas davantage ces parts à l'IFI : l'article 968 du code général des impôts met la valeur en pleine propriété à la charge de l'usufruitier. Pour un redevable de l'IFI, c'est l'un des rares montages dont l'avantage est immédiat, lisible et sans artifice.
S'il a financé l'acquisition à crédit, il ne peut en revanche déduire les intérêts d'aucun revenu foncier, puisqu'il n'en perçoit pas. Le déficit ne se reporte pas non plus. C'est la contrepartie.
Enfin, la reconstitution de la pleine propriété à l'échéance n'est pas un événement imposable. L'usufruit s'éteint, rien n'est transmis, aucune plus-value n'est constatée.
3. L'usufruitier particulier : les loyers au barème
L'usufruitier perçoit la totalité des revenus distribués et les déclare en revenus fonciers, au barème progressif majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. À la tranche de 41 %, la ponction dépasse 58 %.
Le point douloureux est ailleurs : le prix payé pour acquérir l'usufruit n'est pas déductible, et son extinction à l'échéance ne génère aucune moins-value déductible. L'usufruitier particulier paie donc l'impôt plein sur des revenus qui, économiquement, remboursent son propre capital.
Pour cette raison, l'achat d'usufruit temporaire par un particulier imposé est presque toujours une mauvaise opération. Ce compartiment s'adresse aux personnes morales.
4. L'usufruitier personne morale : l'amortissement change tout
Une société soumise à l'impôt sur les sociétés qui acquiert un usufruit temporaire peut l'amortir sur sa durée. Un usufruit de dix ans s'amortit sur dix ans, en charges déductibles.
L'amortissement vient absorber les loyers perçus, souvent en totalité. La société encaisse un revenu, constate une charge d'un montant voisin, et son résultat imposable reste faible. L'impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, sans prélèvements sociaux.
C'est le montage classique de placement de trésorerie d'entreprise, et il explique l'existence même du marché de l'usufruit : sans acheteur institutionnel, le nu-propriétaire n'obtiendrait pas sa décote. Les mêmes réserves valent qu'en détention directe : sortir l'argent de la société coûte 30 % de plus, et les obligations comptables sont réelles — un arbitrage détaillé dans notre guide SCPI en société à l'IS.
5. L'article 13,5° du CGI : le piège de la cession d'usufruit
C'est la règle la plus méconnue, et elle peut coûter très cher.
Depuis 2012, l'article 13,5° du code général des impôts prévoit que le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire n'est pas imposé comme une plus-value, mais dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache le bien — donc en revenus fonciers pour de l'immobilier.
Concrètement : un plein propriétaire de parts de SCPI qui vend l'usufruit temporaire à une société ne réalise pas une plus-value immobilière taxée à 19 % avec abattements pour durée de détention. Il encaisse un revenu foncier imposable en une seule fois, au barème progressif, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. À la tranche de 41 %, plus de 58 % du prix de cession part en impôt, l'année même.
Ce texte est un dispositif anti-abus, destiné à empêcher de transformer des revenus futurs en plus-value. Il ne concerne pas l'acquisition d'une nue-propriété par démembrement à la souscription, qui est le montage courant : dans ce cas, personne ne cède un usufruit préexistant, les deux droits sont créés simultanément à l'émission.
La distinction est essentielle, et c'est elle qui sépare une opération fiscalement neutre d'une catastrophe. Un plein propriétaire qui souhaite dégager de la trésorerie en vendant l'usufruit de ses parts doit impérativement faire chiffrer l'opération avant de la signer.
6. L'IFI, des deux côtés
L'article 968 pose le principe : l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire ne déclare rien.
Deux conséquences opposées. Un redevable de l'IFI qui achète de la nue-propriété temporaire sort la totalité de cette valeur de son assiette pendant la durée du démembrement. À l'inverse, un parent qui donne la nue-propriété à ses enfants en gardant l'usufruit conserve toute la valeur dans son IFI, alors même qu'il a transmis la propriété : le démembrement est efficace pour les droits de succession, pas pour l'IFI.
Lorsque l'usufruitier est une société, la question ne se pose pas pour elle, mais la valeur peut remonter dans l'assiette de ses associés selon la nature de la société.
7. La revente pendant la période
Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété avant l'échéance. La cession relève alors du régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
Le marché secondaire de la nue-propriété est cependant étroit, et la décote consentie à l'acheteur est souvent supérieure à celle obtenue à l'origine. C'est le principal risque du montage : il suppose d'aller au terme.
8. Un exemple chiffré : 100 000 € en nue-propriété sur dix ans
Un contribuable à la tranche de 41 % achète pour 100 000 € de nue-propriété, avec une clé à 65 % — il acquiert donc l'équivalent de 153 846 € de parts en pleine propriété.
Pendant dix ans : aucun revenu, aucun impôt, aucun prélèvement social, rien à l'IFI. À l'échéance, il détient 153 846 € de parts, sans imposition sur la reconstitution.
Le même capital placé en pleine propriété aurait produit 5,00 % de taux de distribution, la médiane de notre base pour 2025, soit 5 000 € bruts par an — mais environ 2 090 € nets après 41 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, et une base IFI pleine.
Le démembrement transforme un revenu lourdement taxé en capital non imposé. C'est sa logique, et elle ne vaut que pour qui n'a pas besoin de revenu. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire paie-t-il des impôts pendant le démembrement ?
Non. Il ne perçoit aucun revenu, ne déclare donc rien en revenus fonciers, ne supporte pas les prélèvements sociaux, et ne déclare pas les parts à l'IFI, cette charge incombant à l'usufruitier.
La fin du démembrement est-elle imposable ?
Non. L'extinction de l'usufruit fait du nu-propriétaire un plein propriétaire par le seul effet du temps. Aucune mutation n'intervient, aucune plus-value n'est constatée, aucun droit n'est dû.
Qu'est-ce que l'article 13,5° du CGI ?
Une règle anti-abus qui impose le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire en revenus fonciers, au barème et avec les prélèvements sociaux, au lieu du régime des plus-values. Elle vise la vente d'un usufruit sur des parts déjà détenues, pas la souscription en nue-propriété d'une part nouvelle.
Un particulier a-t-il intérêt à acheter de l'usufruit temporaire ?
Rarement. Il est imposé au barème sur la totalité des loyers sans pouvoir déduire le prix payé, et l'extinction de l'usufruit ne génère aucune moins-value. Ce compartiment est conçu pour les personnes morales, qui peuvent amortir l'usufruit sur sa durée.