1. Ce qui se passe au décès
Au décès d'un associé, ses parts de SCPI entrent dans la succession comme tout autre bien. Elles sont évaluées, intégrées à l'actif successoral, et transmises aux héritiers selon la dévolution légale ou les dispositions testamentaires. Les droits de succession s'appliquent au barème ordinaire, après les abattements de droit commun — 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans.
Une particularité mérite d'être connue : la valeur retenue est la valeur vénale au jour du décès. Pour une SCPI, l'administration admet généralement de retenir le prix de retrait, c'est-à-dire le prix de souscription diminué de la commission — soit environ 10 % de moins que le prix affiché. Sur notre base, la commission de souscription médiane s'établit à 11,4 % : l'assiette taxable s'en trouve mécaniquement réduite d'autant.
Les revenus continuent d'être versés pendant le règlement de la succession, à l'indivision successorale, ce qui évite le trou de trésorerie que provoque souvent un bien locatif vacant.
2. Pourquoi les parts se transmettent plus facilement qu'un immeuble
C'est l'argument le plus solide en faveur des SCPI dans une stratégie de transmission, et il est structurel.
Un appartement ne se divise pas. Trois enfants héritent d'un bien indivis, doivent s'accorder sur sa gestion, sa location et sa vente, et l'un d'eux voudra sortir. L'indivision immobilière est une source de conflit connue de tous les notaires.
Des parts de SCPI se divisent à l'unité. Trois enfants reçoivent chacun un tiers des parts, en pleine propriété, et chacun décide seul de garder ou de vendre. Aucun acte de partage, aucune licitation, aucune expertise contradictoire.
3. La donation de parts de son vivant
C'est le levier principal. Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les quinze ans en franchise de droits, auxquels s'ajoute, pour les dons de sommes d'argent, un abattement supplémentaire de 31 865 € sous conditions d'âge.
Les parts de SCPI se prêtent particulièrement bien à cet exercice pour une raison de granularité : on donne exactement le nombre de parts correspondant à l'abattement disponible, ce qu'un bien immobilier ne permet pas. Avec un prix de part de 200 €, on ajuste au plus près ; avec un studio à 135 000 €, on ne peut pas.
La donation se fait par acte notarié, ou par acte sous seing privé enregistré selon les cas, avec l'accord de la société de gestion qui tient le registre des associés. Les frais restent modestes au regard d'une donation immobilière classique.
4. Le démembrement : donner la nue-propriété, garder les revenus
Le mécanisme le plus efficace consiste à donner la nue-propriété des parts à ses enfants en conservant l'usufruit, donc les loyers.
L'intérêt est double. D'abord, la valeur taxable de la donation n'est pas celle des parts entières mais celle de la seule nue-propriété, déterminée par le barème de l'article 669 du code général des impôts en fonction de l'âge de l'usufruitier : à 61 ans révolus, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété ; à 71 ans, 70 % ; à 81 ans, 80 %. Donner à 65 ans, c'est donc transmettre 100 € de parts en n'en déclarant que 60.
Ensuite, au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint sans droits de succession. Les enfants deviennent pleins propriétaires sans rien payer de plus. C'est le cœur du dispositif.
Pendant toute la période, le parent continue de percevoir les loyers, ce qui rend l'opération indolore pour lui.
31 SCPI de notre base proposent explicitement une souscription en démembrement, mais le démembrement par donation est possible sur toute SCPI, avec l'accord de la société de gestion.
5. L'achat direct en nue-propriété par les enfants
Variante du précédent, à l'envers : les enfants achètent la nue-propriété des parts, un investisseur institutionnel ou une société acquiert l'usufruit temporaire pour cinq à dix ans.
Les enfants paient la nue-propriété avec une décote — de l'ordre de 60 à 80 % du prix selon la durée — ne perçoivent aucun revenu pendant la période, ne sont donc pas imposés et ne déclarent rien à l'IFI. À l'extinction de l'usufruit, ils récupèrent la pleine propriété et les loyers.
C'est l'outil adapté quand les enfants sont eux-mêmes imposables et n'ont pas besoin de revenus immédiats.
6. L'assurance-vie : l'autre voie
Loger des SCPI en unité de compte dans un contrat d'assurance-vie fait sortir les parts de la succession civile et les soumet au régime propre de l'assurance-vie : abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans, puis prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et 31,25 % au-delà.
Trois limites, cependant. Le choix est étroit : 13 SCPI de notre base sont référencées dans des contrats à notre connaissance, sur 201. Les frais du contrat s'ajoutent à ceux de la SCPI. Et l'assureur ne reverse souvent que 85 à 100 % du loyer, conservant le solde en contrepartie de la liquidité qu'il garantit.
7. Un exemple chiffré
Un couple de 65 ans détient 400 000 € de parts de SCPI et souhaite transmettre à deux enfants.
Sans anticipation, au second décès, l'actif taxable est d'environ 356 000 € en retenant le prix de retrait après une commission de 11 %. Après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant — soit 400 000 € au total pour deux parents et deux enfants —, les droits sont ici nuls. L'abattement suffit.
Avec un patrimoine de 900 000 €, la situation change. En donnant la nue-propriété à 65 ans, la valeur déclarée tombe à 60 % du prix de retrait, soit environ 480 000 € pour 900 000 € de parts — sous le plafond des abattements cumulés. Les parents conservent la totalité des loyers, environ 45 000 € bruts par an à un taux de distribution de 5,00 %, la médiane de notre base en 2025. Au second décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
L'écart entre les deux scénarios se compte en dizaines de milliers d'euros.
8. Ce qu'il faut vérifier avant
Le démembrement n'est pas neutre. L'usufruitier perçoit les revenus et supporte l'impôt correspondant : à forte tranche marginale, la note peut être lourde. La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire doit être précisée, notamment pour les travaux et les éventuels appels de fonds.
La société de gestion doit accepter l'opération et inscrire le démembrement à son registre : toutes ne le font pas dans les mêmes conditions, et certaines facturent des frais de mutation.
Enfin, une donation est irrévocable. Elle suppose d'avoir mesuré votre besoin de capital pour les vingt années à venir. Cette page décrit des mécanismes, elle ne remplace pas l'avis d'un notaire.
Questions fréquentes
Les parts de SCPI sont-elles taxables à l'IFI ?
Oui, pour leur quote-part immobilière, que la société de gestion communique chaque année. En cas de démembrement, c'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété, sauf exceptions prévues par la loi.
Peut-on donner des parts de SCPI sans notaire ?
Une donation de parts sociales peut être constatée par acte sous seing privé enregistré, mais le recours au notaire est vivement conseillé, et obligatoire pour une donation-partage. La société de gestion exige dans tous les cas un document opposable pour modifier son registre.
Le démembrement fonctionne-t-il sur toutes les SCPI ?
Le démembrement par donation est possible sur la plupart des SCPI, sous réserve de l'accord de la société de gestion. La souscription directe en nue-propriété, elle, n'est proposée que par une partie du marché : 31 SCPI de notre base l'affichent, listées sur notre page SCPI en démembrement.
Que deviennent les revenus pendant le règlement de la succession ?
Ils continuent d'être versés, à l'indivision successorale, puis répartis entre héritiers. C'est un avantage sur un bien locatif détenu en direct, dont la location est souvent interrompue le temps du règlement.