Le marché secondaire est le lieu où un associé qui veut sortir vend ses parts à un investisseur qui veut entrer. Il concerne les SCPI à capital fixe, qui n’émettent pas de parts nouvelles en dehors des augmentations de capital, et depuis 2026 plusieurs SCPI à capital variable dont la variabilité a été suspendue.
Comment fonctionne la confrontation
La société de gestion tient un carnet d’ordres. Les vendeurs inscrivent un prix minimum, les acheteurs un prix maximum, et à date fixe, le plus souvent chaque mois, elle détermine le prix d’exécution : le prix auquel le plus grand nombre de parts peut changer de mains. L’acheteur paie le prix acquéreur, soit le prix d’exécution majoré des frais de cession ; le vendeur perçoit le prix d’exécution.
Ce qu’il faut lire dans un bulletin
Trois informations renseignent sur la liquidité réelle : le nombre de parts échangées à la dernière confrontation, le nombre de parts inscrites à la vente et non exécutées, et l’écart entre le prix d’exécution et la valeur de réalisation. D’après notre base au 9 septembre 2026, Opus Real (BNP Paribas REIM France), passée au marché secondaire le 5 mars 2026, n’avait enregistré aucun échange depuis et comptait 1 646 parts inscrites à la vente au 30 juin 2026.
Les SCPI à capital variable passées au marché secondaire
Quand les demandes de retrait dépassent durablement les souscriptions, l’assemblée générale peut suspendre la variabilité du capital. Les sorties ne se font plus à la valeur de retrait mais par confrontation. C’est le cas d’Allianz Pierre (Immovalor Gestion) depuis le 12 mai 2026, avec un prix d’exécution de 190 € au 30 juin 2026 contre un prix de souscription de 320 € avant suspension.