Les SCPI Denormandie

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est la déclinaison du Pinel dans l’ancien : il accorde une réduction d’impôt à l’acquéreur d’un logement dégradé situé dans une commune éligible, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total et que le logement soit loué nu, en résidence principale, sous plafonds de loyers et de ressources. La réduction s’élève à 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi selon un engagement de location de six, neuf ou douze ans, et entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024.

Une SCPI Denormandie applique ce schéma à l’échelle d’un portefeuille : elle collecte, achète des immeubles anciens dans des villes moyennes, les rénove lourdement en visant une amélioration énergétique, puis les loue.

Ce que montre la base

D’après notre base au 9 septembre 2026, deux SCPI Denormandie sont ouvertes à la souscription :

• Kyaneos Denormandie 5, gérée par Kyaneos AM, d’une durée de vie de douze ans jusqu’en 2037. Elle détenait deux immeubles (17 lots) en travaux au 30 juin 2026, pour 3,35 M€ de capitalisation, avec une part à 1 000 € et une commission de souscription de 12 %.
• Urban DNO, d’Urban Premium, en collecte jusqu’au 31 décembre 2026 au prix de 500 € la part, avec une réduction de 21 % étalée sur douze ans, une commission de souscription de 7,37 % et des premiers revenus attendus au second semestre 2028.

Les SCPI fermées montrent la phase suivante : Kyaneos Denormandie, lancée en 2020, détient 19 immeubles et 112 lots, affiche un taux de distribution 2025 de 1,75 % et une valeur de réalisation de 738,61 € pour un prix de souscription de 1 000 €.

Durée de blocage, liquidité et sortie

L’engagement de location court à partir de la mise en location du dernier logement rénové. La durée de blocage atteint douze à seize ans : Urban DNO annonce seize ans. Ces SCPI sont à capital fixe : aucun retrait n’est possible, le marché secondaire est décrit comme très restreint et l’acheteur d’une part d’occasion ne récupère pas la réduction d’impôt. La sortie intervient à la dissolution, par vente des immeubles ; le produit final n’est pas garanti.

Points de vigilance

Le rendement locatif est faible, du fait des plafonds de loyers et des charges de rénovation, et nul pendant les travaux. La réduction d’impôt, soumise au plafonnement des niches, doit être comparée à votre impôt effectif : une réduction supérieure à l’impôt dû est perdue. Le simulateur de fiscalité et la page sur les SCPI fiscales aident à cette vérification ; un conseiller peut la compléter par une étude gratuite.

Questions fréquentes

Quelle différence entre une SCPI Denormandie et une SCPI Pinel ?

Le Pinel visait des logements neufs et n’est plus ouvert aux investissements depuis fin 2024 ; le Denormandie porte sur l’ancien à rénover dans des communes ciblées et reste accessible.

La réduction est-elle perçue en une fois ?

Non. Elle est répartie sur la durée de l’engagement : 21 % sur douze ans pour Urban DNO, soit environ 1,75 % du montant souscrit chaque année, sous réserve du plafonnement global.

Que deviennent les parts en fin de vie de la SCPI ?

La société de gestion vend les immeubles, rembourse les dettes éventuelles et répartit le solde entre les associés. Ce montant peut être inférieur à la souscription.