Les SCPI investies en Italie

Ce que recouvre le critère

Cette liste regroupe les SCPI détenant au moins un immeuble en Italie. D’après notre base au 9 septembre 2026, 23 SCPI sont concernées, dont 19 ouvertes à la souscription. L’Italie reste un marché secondaire pour l’épargne française : aucune SCPI de la base n’y place la majorité de son patrimoine, et l’exposition la plus forte atteint 42 %.

Comment lire le tableau

Le poids de l’Italie est indiqué sur chaque fiche. Il faut le lire avec l’ancienneté de la SCPI, car les taux de distribution des premières années sont rarement représentatifs. Trois exemples :

• Wemo One, gérée par Wemo REIM, consacre 42 % de ses actifs à l’Italie. Son taux de distribution 2025 de 15,27 % a été calculé sur un nombre réduit de parts en jouissance ; la société de gestion le présente comme non représentatif. Prix de part : 210 €.
• Imarea Pierre, de BNP Paribas REIM France, détient 40,1 % de son patrimoine en Italie, avec une part à 20 € et un taux 2025 de 8,17 % au titre d’un premier exercice partiel.
• Log In, de Theoreim, place 26 % de ses entrepôts en Italie et a distribué 6,21 % en 2025 pour un prix de 255 €.

Les pièges à connaître

Le principal piège tient à la jeunesse des SCPI exposées à l’Italie : patrimoines de quelques immeubles, taux gonflés par le délai de jouissance, concentration des locataires. Le second piège est fiscal : les revenus italiens sont parfois perçus via des filiales locales, ce qui modifie leur nature en France.

Fiscalité applicable

La convention franco-italienne attribue à l’Italie l’imposition des revenus des immeubles qui s’y trouvent. L’impôt italien est réglé par la SCPI. En France, l’associé déclare ces revenus et reçoit un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant ; les prélèvements sociaux de 17,2 % ne s’appliquent pas. Lorsque les revenus remontent sous forme de dividendes d’une société italienne, ils relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, comme le signale Imarea Pierre. Le guide des SCPI européennes détaille ces cas ; un conseiller peut chiffrer votre situation lors d’une étude gratuite.

Questions fréquentes

Un taux de 15 % en Italie est-il crédible ?

Non comme indicateur durable. Il résulte d’un calcul sur un petit nombre de parts pendant la phase de lancement. L’objectif de distribution 2026 communiqué par Wemo One est de 20 € par part, non garanti, soit un ordre de grandeur bien inférieur.

L’immobilier italien est-il plus risqué ?

Le marché est moins liquide et plus hétérogène que les marchés allemand ou néerlandais.

Comment déclarer les revenus italiens ?

La société de gestion transmet chaque année un imprimé fiscal détaillant les revenus par pays, à reporter sur la déclaration 2047 puis sur la 2042. Le simulateur de fiscalité en donne une estimation.