Épargne Pierre ou Iroko Zen ?

Sur le dernier exercice publié, Épargne Pierre a distribué 5,28 % et Iroko Zen 7,14 %.

Les frais de souscription sont de 12,00 % pour Épargne Pierre et de 0,00 % pour Iroko Zen.

Le prix de part est de 20,80 € contre 204,00 €, pour un minimum de souscription de 2 080 € et 5 000 €.

Par rapport à leur valeur de reconstitution, Épargne Pierre se situe à +0,4 % et Iroko Zen à −4,6 %.

Épargne Pierre détient 0 % de son patrimoine hors de France, Iroko Zen 73 % : la fiscalité des revenus n’est pas la même.

[Épargne Pierre](/scpi/epargne-pierre/), gérée par Atland Voisin depuis 2013, et [Iroko Zen](/scpi/iroko-zen/), gérée par Iroko depuis 2020, appartiennent l’une et l’autre à la catégorie des SCPI de rendement. Elles se distinguent sur plusieurs points que les chiffres publiés permettent de trancher. **Taille et patrimoine.** Épargne Pierre capitalise 2,81 milliards d’euros contre 1,60 milliard d’euros pour Iroko Zen, soit 1,8 fois plus. Une capitalisation élevée mutualise davantage le risque locatif et facilite les retraits ; une SCPI plus petite peut se montrer plus réactive à l’achat, mais reste plus sensible au départ d’un locataire important. **Distribution.** Sur le dernier exercice publié, Épargne Pierre affiche 5,28 % au titre de 2025 et Iroko Zen 7,14 % au titre de 2025. L’une et l’autre disposent d’un historique suffisant pour juger de la régularité : 5 exercices relevés pour Épargne Pierre, 5 pour Iroko Zen. Sur les trois derniers, la moyenne ressort à 5,28 % et 7,19 %. **Prix et frais.** La part vaut 21 € chez Épargne Pierre et 204 € chez Iroko Zen. La commission de souscription atteint 12,0 % contre 0,0 %, un écart de 12,0 points qui pèse plusieurs années de rendement en cas de sortie précoce. **Valorisation.** Épargne Pierre se paie au niveau de sa valeur de reconstitution, Iroko Zen se paie 4,6 % sous sa valeur de reconstitution. Cet écart mesure ce que l’on paie par rapport à la valeur d’expertise du patrimoine : acheter sous cette valeur constitue une protection, payer au-dessus expose à une révision du prix de part. **Occupation.** Le taux d’occupation financier s’établit à 94,1 % pour Épargne Pierre et 96,9 % pour Iroko Zen. C’est l’indicateur avancé du revenu : une occupation qui recule annonce une distribution sous tension avant que le taux ne baisse. **Ce qui les sépare par ailleurs :** Épargne Pierre investit sur France, Iroko Zen sur Europe ; Épargne Pierre distribue de façon trimestrielle, Iroko Zen de façon mensuelle. Le tableau ci-dessous confronte les deux SCPI sur l’ensemble des critères, aux mêmes dates et depuis les mêmes documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et le capital n’est pas garanti.