1. Trois supports, trois natures
Un livret réglementé est un compte d’épargne dont l’État fixe le taux, le plafond et l’exonération fiscale. Le capital est garanti, disponible à tout moment, et les intérêts sont nets d’impôt et de prélèvements sociaux. C’est l’outil de l’épargne de précaution.
Un fonds en euros est le support sécurisé d’un contrat d’assurance-vie, de capitalisation ou d’un plan d’épargne retraite. L’assureur garantit le capital, brut ou net de frais de gestion selon le contrat, et les intérêts acquis chaque année sont définitivement acquis. Le rendement dépend surtout des obligations détenues et de la participation aux bénéfices que l’assureur décide de distribuer.
Une SCPI est une société qui détient des immeubles loués et reverse les loyers à ses associés, nets de frais de gestion. Ni le capital ni le revenu ne sont garantis ; la revente des parts dépend de la collecte ou d’un marché secondaire. La page qu’est-ce qu’une SCPI décrit le mécanisme. Comparer ces trois supports, c’est donc comparer une garantie, une garantie sous conditions et un risque assumé.
2. Rendement : ce que chaque support a rapporté
Pour 2025, les fonds en euros ont servi entre 2,5 et 3 % en moyenne, selon les bilans publiés par les assureurs, avant prélèvements sociaux et après frais de gestion du contrat. Les écarts d’un contrat à l’autre sont sensibles, certains assureurs conditionnant un bonus à une part d’unités de compte. Le taux du livret A est un taux réglementé, révisé périodiquement par les pouvoirs publics ; sa valeur en vigueur se consulte sur les sites officiels.
Les SCPI ont distribué 4,72 % en moyenne en 2025 selon l’ASPIM. D’après notre base au 9 septembre 2026, la médiane des 87 SCPI ouvertes dont le taux 2025 est publié s’établit à 5,31 %. Les écarts sont larges : Pierval Santé (Euryale) a distribué 4,06 %, Immorente (Sofidy) 5 %, CORUM Origin (CORUM Asset Management) 6,5 %, Iroko Zen (Iroko) 7,14 %. Le classement par taux de distribution donne la liste complète, avec les frais et le TRI en regard.
Ces chiffres ne se comparent pas directement. Le taux de distribution est brut de fiscalité et ne tient pas compte des frais de souscription, de 10,8 % en médiane dans notre base, supportés à la revente ; le rendement d’un fonds en euros est net de frais et capitalisé, celui du livret net d’impôt. Il ne dit rien non plus de l’évolution du prix de part, qui peut monter ou baisser. Seul le TRI, calculé sur dix ans avec les frais, se rapproche d’un rendement comparable.
3. Risque : garantie contre variation
Sur un livret, le nominal ne peut pas baisser ; le seul risque est que le taux reste inférieur à l’inflation. Sur un fonds en euros, la garantie est portée par l’assureur, avec un mécanisme de garantie de place en dernier ressort ; le risque est le même, un rendement réel faible ou négatif, auquel s’ajoute le fait que le taux servi est décidé chaque année, sans engagement sur l’avenir.
Une SCPI expose à trois risques distincts. Le risque locatif, quand des immeubles se vident ou que des loyers baissent. Le risque de valeur, quand le prix de part est ajusté à la baisse pour suivre le patrimoine : Épargne Foncière (La Française REM) affiche un TRI sur cinq ans de −0,80 % malgré un taux de distribution 2025 de 4,86 %, d’après notre base. Le risque de liquidité, enfin, quand les demandes de retrait dépassent les souscriptions. L’indicateur synthétique de risque des SCPI de notre base se situe le plus souvent à 3 ou 4 sur une échelle de 7 ; la page risques des SCPI les détaille.
4. Liquidité : immédiate, contractuelle ou soumise au marché
Le livret se vide en un virement. Le fonds en euros se rachète auprès de l’assureur, en général sous quelques jours à quelques semaines selon le contrat ; un dispositif légal autorise toutefois les autorités à limiter temporairement les rachats en cas de crise grave. Les parts de SCPI à capital variable se retirent auprès de la société de gestion, à condition que la collecte couvre les retraits ; sinon elles rejoignent la file des parts en attente, sans délai garanti. À capital fixe, elles se vendent sur un marché secondaire au prix que les acheteurs acceptent.
Une exception mérite d’être connue : les SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie sont rachetées par l’assureur comme n’importe quelle unité de compte. La liquidité est alors contractuelle, au prix de frais et parfois d’une quote-part de loyers réduite, ce que le guide SCPI et assurance-vie chiffre.
5. Fiscalité : trois régimes
| Support | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Particularités |
|---|---|---|---|
| Livret réglementé | exonéré | exonérés | plafond de versement réglementaire |
| Fonds en euros | à la sortie, au prélèvement forfaitaire (30 % avec les prélèvements sociaux) ou au barème | 17,2 %, prélevés chaque année sur les intérêts | après huit ans, abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur les gains rachetés et taux réduit |
| SCPI en direct | barème progressif (0, 11, 30, 41, 45 %) sur les revenus fonciers | 17,2 % sur les revenus de source française | micro-foncier à 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € ; revenus étrangers sans prélèvements sociaux selon les conventions |
| SCPI en assurance-vie | fiscalité du contrat | fiscalité du contrat | liquidité assurée, frais du contrat |
La différence est nette pour un contribuable imposé à 30 % : un euro de revenu de SCPI française lui laisse 52,8 centimes, un euro de gain de fonds en euros 70 centimes, un euro d’intérêt de livret 100 centimes. Elle se réduit à 11 % de tranche marginale (71,8 centimes) et disparaît presque à 0 % (82,8 centimes). Les SCPI européennes, dont les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux, changent aussi l’équation ; le simulateur de fiscalité applique votre tranche à chaque cas.
6. Horizon : de zéro à dix ans
Le livret sert à l’argent dont vous pouvez avoir besoin demain. Le fonds en euros accepte un horizon court, mais l’assurance-vie ne livre sa fiscalité complète qu’après huit ans de détention du contrat. La SCPI exige du temps : la commission de souscription, supportée à la revente, met huit à dix ans à être compensée par les revenus, comme l’explique la page frais des SCPI. Les SCPI sans frais de souscription, neuf dans notre base, raccourcissent ce délai contre une commission de gestion plus élevée. Dans tous les cas, l’argent placé en SCPI doit être celui dont vous n’aurez pas besoin avant longtemps.
7. Un exemple chiffré sur dix ans : 50 000 €
Les hypothèses sont posées pour l’exemple. Le fonds en euros sert 2,75 % chaque année, au milieu de la fourchette 2025, et le rendement est supposé constant, ce qu’aucun assureur ne garantit. La SCPI distribue 4,72 %, le taux moyen 2025, sans variation du prix de part, avec 10 % de frais de souscription supportés à la revente ; une seconde SCPI sans frais de souscription distribue 5,5 %, comme Novaxia NEO (Novaxia Investissement) en 2025. Les revenus de SCPI sont de source française, imposés à la tranche marginale plus 17,2 % ; les gains du fonds en euros sont taxés à 30 % au terme, en simplifiant le prélèvement annuel des prélèvements sociaux. Le délai de jouissance et l’inflation sont ignorés. Le livret n’est pas chiffré, son taux étant révisable.
| Sur dix ans, 50 000 € | Fonds en euros à 2,75 % | SCPI à 4,72 %, 10 % de frais | SCPI à 5,5 %, sans frais |
|---|---|---|---|
| Gains ou revenus bruts cumulés | environ 15 600 € | 23 600 € | 27 500 € |
| Capital récupéré au terme | 50 000 € | 45 000 € | 50 000 € |
| Gain net, tranche à 30 % | environ 10 900 € | 7 460 € | 14 520 € |
| Gain net, tranche à 11 % | environ 10 900 € | 11 950 € | 19 750 € |
| Gain net, tranche à 0 % | environ 10 900 € | 14 540 € | 22 770 € |
La lecture est sans ambiguïté : le classement dépend de votre tranche d’imposition, des frais de souscription et de ce que fait le prix de part, qui est ici supposé stable. À 30 % de tranche marginale, avec 10 % de frais et sans revalorisation, la SCPI française ne fait pas mieux que le fonds en euros sur dix ans ; à 11 % ou avec une SCPI sans frais, elle fait nettement mieux. Une baisse de 10 % du prix de part retirerait 5 000 € à chaque colonne SCPI ; une hausse les ajouterait. Le simulateur d’investissement au comptant refait ce calcul avec vos paramètres, y compris une part de revenus étrangers.
8. Ce que la comparaison ne dit pas
Ces supports ne sont pas concurrents mais complémentaires. L’épargne de précaution, quelques mois de dépenses, appartient au livret. La part du patrimoine qui doit rester stable et disponible appartient au fonds en euros. La SCPI répond à un autre besoin, un revenu régulier adossé à de l’immobilier, pour l’argent qui peut rester placé dix ans. Beaucoup d’épargnants combinent les trois, et un contrat d’assurance-vie peut loger un fonds en euros et des SCPI éligibles côte à côte.
La répartition dépend de votre âge, de votre tranche d’imposition, de votre besoin de revenus et de votre tolérance à une baisse temporaire. Le simulateur donne les ordres de grandeur ; un conseiller peut ensuite étudier votre situation gratuitement, sans engagement, à partir du formulaire Être accompagné.
Questions fréquentes
Les SCPI sont-elles une alternative au fonds en euros ?
Non au sens strict : le fonds en euros garantit le capital, la SCPI ne le garantit pas. Les SCPI sont un complément pour la part de l’épargne qui accepte un risque en échange d’un revenu plus élevé, 4,72 % en moyenne en 2025 selon l’ASPIM contre 2,5 à 3 % pour les fonds en euros selon les bilans publiés par les assureurs.
Peut-on perdre de l’argent avec une SCPI ?
Oui. Le prix de part peut être abaissé, comme l’ont fait plusieurs SCPI de bureaux depuis 2023, et les frais de souscription sont perdus en cas de revente rapide. Une SCPI dont le TRI sur cinq ans est négatif a fait perdre de l’argent à ceux qui ont acheté il y a cinq ans, dividendes compris.
Le livret A rapporte-t-il plus ou moins qu’une SCPI ?
Son taux est réglementé et net d’impôt, alors que le taux de distribution d’une SCPI est brut de fiscalité et non garanti. La comparaison n’a de sens qu’après impôt et sur un horizon long, en tenant compte des frais de souscription. Le livret reste plafonné, ce qui limite de toute façon les montants en jeu.
Peut-on loger des SCPI dans le même contrat qu’un fonds en euros ?
Oui, si le contrat d’assurance-vie référence des SCPI en unités de compte. Les deux supports partagent alors la fiscalité du contrat et la liquidité assurée par l’assureur. Le choix de SCPI y est plus restreint qu’en direct, et la quote-part de loyers reversée est parfois réduite.
Quel montant garder sur un livret avant d’investir en SCPI ?
Aucune règle chiffrée ne s’impose. La logique est de conserver sur un support disponible l’équivalent de plusieurs mois de dépenses et les projets prévus à court terme, puis de n’investir en SCPI que l’épargne dont vous n’aurez pas besoin avant huit à dix ans.