Les SCPI résidentielles

Ce que recouvre la catégorie

Une SCPI résidentielle détient des logements : immeubles d’habitation, appartements loués nus, parfois des lots acquis en nue-propriété. D’après notre base au 9 septembre 2026, 64 SCPI relèvent de cette typologie, mais 58 d’entre elles sont des SCPI fiscales, presque toutes fermées à la souscription. Seules six SCPI résidentielles restent ouvertes, dont quatre fiscales en phase de collecte.

Comment lire le tableau

Le taux de distribution d’une SCPI résidentielle est structurellement plus bas que celui d’une SCPI de bureaux ou de commerces : les loyers d’habitation rapportent moins par rapport au prix d’achat et les charges non récupérables sont plus lourdes. Trois exemples :

• Kyaneos Pierre, gérée par Kyaneos AM, achète des immeubles anciens dans des villes moyennes, les rénove puis les loue. Elle affiche un taux de distribution 2025 de 4,35 % pour un prix de part de 224 €, avec 658 immeubles et plus de 5 000 lots.
• Novapierre Résidentiel, de Paref Gestion, est une SCPI de capitalisation qui achète des logements décotés et compte sur leur revente. Son taux 2025 n’est que de 1,50 % ; ses parts s’échangent sur un marché secondaire au prix d’exécution de 711 € pour une valeur de réalisation de 1 248,84 €.
• Sofiprime, de Sofidy, cible le résidentiel parisien haut de gamme et limite volontairement ses dividendes (0,54 % en 2025).

Les pièges à connaître

Le premier piège concerne la liquidité : plusieurs SCPI résidentielles sont à capital fixe ou ont suspendu la variabilité de leur capital ; les parts ne s’y vendent que par confrontation, parfois sans aucun échange pendant plusieurs mois. Le second porte sur la vacance : un patrimoine en rénovation affiche un TOF faible et des revenus différés.

Fiscalité applicable

Les loyers sont imposés comme des revenus fonciers, au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le régime micro-foncier (abattement de 30 % sous 15 000 € de revenus) n’est accessible que si vous détenez par ailleurs un bien loué nu en direct. Le simulateur de fiscalité chiffre le revenu net selon votre tranche ; un conseiller peut compléter cette lecture par une étude gratuite.

Questions fréquentes

Pourquoi les SCPI résidentielles distribuent-elles peu ?

Parce que les loyers d’habitation représentent une faible part du prix d’achat, que les charges sont élevées et que certaines SCPI privilégient la revente des lots.

Une SCPI résidentielle est-elle moins risquée ?

Le risque locatif est plus dilué, mais le risque de liquidité peut être plus élevé, surtout pour les SCPI à capital fixe. Les risques des SCPI s’apprécient SCPI par SCPI.

Les SCPI fiscales font-elles partie des SCPI résidentielles ?

Oui, presque toutes détiennent des logements. Mais l’avantage fiscal a été accordé à la souscription et ne se transmet pas à l’acheteur de parts sur le marché secondaire.